Aufteiler

(von althochdeutsch teilen: in Teile zerlegen) Ein Unternehmer, der gewerblich Mehrfamilienhäuser aufteilt mit dem Zweck, sie als Eigentumswohnungen (meist renoviert) einzeln abzuverkaufen. Siehe Aufteilung.

Aufteilung

(von althochdeutsch teilen: in Teile zerlegen) Bezeichnet die rechtliche Umwandlung eines existierenden Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen. Diese können dann einzeln an individuelle Eigentümer verkauft werden. Die erste Voraussetzung für die Aufteilung ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese ermöglicht die Bildung von Sondereigentum (meist die Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Hausflur), die in einer Teilungserklärung definiert werden.

Aufwendungsdarlehen

Aufwendungsdarlehen sind Darlehen mit besonders günstigen Zinskonditionen. Es handelt sich um staatliche Förderungen im Wohnungsbau wie z. B. für energetische Modernisierungen. Beantragt werden können solche Darlehen z. B. über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).

Aufwendungszuschüsse

Der Staat fördert den Wohnungsbau mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen. Siehe Aufwendungsdarlehen.

Ausbauhaus

(von germanisch husa: Haus, Hütte) Die Immobilie wird bis zum gewünschten Grad fertiggestellt (durch einen meist gewerblichen Dienstleister, wie z. B. ein Bauträgerunternehmen), den Rest übernimmt der Bauherr (Kunde), der das Haus selbst ausbaut.

Auszahlung

Die Auszahlung (im Fachjargon Valutierung) des Darlehens erfolgt erst, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Wird das Darlehen ausnahmsweise schon vorher ausgezahlt (z. B. auf ein Notaranderkonto), so wird manchmal zum Ausgleich für den höheren Aufwand und das Risiko ein Vorvalutierungszuschlag erhoben. Bei fertigen Gebäuden wird das Darlehen üblicherweise in einem Betrag, bei Neubauten entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen ausgezahlt.

Auszahlungskurs

(von lateinisch cursus: Rundlauf. Der Preis also, für den etwas im Umlauf ist) Um Steuervorteile und geringere Zinsen zu erhalten, werden nicht immer 100 Prozent eines Darlehens ausgezahlt. Der Auszahlungskurs ist der Prozentsatz des Darlehensbetrages, den der Darlehensnehmer tatsächlich erhält. Der Rest ist praktisch eine Zinsvorauszahlung. Beispiel: Der Darlehensbetrag liegt bei 100.000 Euro, der Auszahlungskurs bei 95 Prozent, also bekommt der Darlehensnehmer nur 95.000 Euro ausbezahlt. Die 5.000 Euro, die die Bank als Zinsvorauszahlung (auch Disagio genannt) einbehält, führen zu einem niedrigeren Kreditzins und können eventuell steuerliche Vorteile bringen, wenn sie abgesetzt werden können. Da der Kreditnehmer aber 100.000 Euro zurückzahlen muss, ist abzuwägen, ob es sinnvoll ist, diese Finanzierungsvariante zu wählen oder sich stattdessen 100 Prozent der Darlehenssumme auszahlen zu lassen. Siehe auch Disagio.

Auszahlungsvorraussetzungen

Banken zahlen ein Darlehen erst dann aus, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt und entsprechende Nachweise vorgelegt worden sind. Hierzu gehören vollständige unterzeichnete Darlehensverträge, Eintragung der Grundpfandrechte an vereinbarter Rangstelle ins Grundbuch sowie sonstige von der Bank im jeweiligen Einzelfall verlangte Urkunden und Nachweise.

Aval

(von italienisch avallo: Wechsel) Stellt einen Kredit dar, den ein Kreditinstitut gewährt, indem es eine Bürgschaft übernimmt oder eine Garantie stellt. Das Kreditinstitut stellt somit keinen Geldbetrag, sondern die eigene Kreditwürdigkeit zur Verfügung. Übernimmt das Kreditinstitut eine Bürgschaft, verpflichtet es sich, für die Verbindlichkeiten des Kreditnehmers einem Dritten gegenüber einzustehen. Das bekannteste Beispiel ist die Kautionsbürgschaft bei Mietverträgen anstatt der Kaution in bar oder durch Überweisung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die erste Voraussetzung, um ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umzuwandeln. Diese können dann von verschiedenen Eigentümern besessen und beliehen (als Sicherheit für z. B. die finanzierende Bank) werden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung besagt, dass die neu zu bildenden Eigentumseinheiten in sich abgeschlossen, also räumlich voneinander getrennt, sind.

Beispiel: Die Toilette befindet sich nicht zur gemeinschaftlichen Nutzung auf dem Gang, oder: Eigentümer müssen nicht die Wohnung anderer Eigentümer durchqueren, um ihr Eigentum zu betreten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von einem Architekten als Antrag in Form eines Planes erstellt und vom Bauamt genehmigt (grün gestempelt).

Avalgebühr

Siehe Bürgschaftsgebühr.

Abschreibung bei Wohngebäuden

Linear heißt hier: Die jährlichen Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 EStG sind immer gleich hoch. Der Abschreibungssatz ist bei Häusern, die Wohnzwecken dienen, vom Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes abhängig; für Wohngebäude gelten grundsätzlich zwei Prozentsätze:

· 2% jährliche Abschreibung (50 Jahre) bei Fertigstellung des Gebäudes nach dem 31.12.1924,

· 2,5% jährliche Abschreibung (40 Jahre) bei Fertigstellung des Gebäudes vor dem 01.01.1925.

Die einmal gewählte oder vorgeschriebene Abschreibungsmethode müssen Sie während der gesamten Nutzungsdauer des Gebäudes beibehalten; ein Wechsel ist nicht zulässig. Das bedeutet: Die lineare Abschreibung kann in jedem Fall auf vermietete Wohn- und andere Gebäude, die nicht Wirtschaftsgebäude sind, angewendet werden; vor allem aber immer dann, wenn die Voraussetzungen für die - steuerlich interessanteren - anderen Abschreibungsmethoden nicht erfüllt sind.

Eine besondere Art der linearen Abschreibung ist die Restwertabschreibung in Höhe von 2,5% nach § 7b EStG. Die Höhe dieser Abschreibung wird - wie der Name schon nahe legt - nach dem Restwert des Gebäudes ermittelt.

Altersvorsorge

Es ist vorhersehbar, dass die gesetzliche Altersvorsorge künftig nicht mehr ausreicht, um einen gleichbleibenden Lebensstandard im Rentenalter zu gewährleisten. Eine private Vorsorge wird daher wichtig und unumgänglich. Die Investition in eine Immobilie ist eine besonders geeignete Form, Vermögen für die Absicherung des Lebensabends aufzubauen. Der Vorteil gegenüber anderen Ansparformen besteht darin, dass ein beträchtlicher Teil der Ansparsumme aus dritten Quellen bezahlt wird. Dazu gehören zum einen die staatliche Förderungen und zum anderen die Mieteinnahmen. Ein Großteil Ihrer Altersvorsorge wird so von anderen bezahlt.

Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen wird ein fester Rückzahlungsbetrag pro Monat festgelegt. Der Rückzahlungsbetrag setzt sich aus Zinsen für das geliehene Geld und einem Tilgungsanteil (in der Regel 1 Prozent pro Jahr) zusammen. Da sich mit jeder Zahlung der Anteil des geliehenen Geldes verringert, sinkt der Anteil der Zinsen und der Tilgungsanteil steigt. Das heißt, mit der Zeit zahlen Sie das Darlehen immer schneller ab. Das Annuitätendarlehen ist die bei der Baufinanzierung meist verwendete Darlehensform.

Auflassungvormerkung

Durch eine entsprechende Eintragung im Grundbuch wird der Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück gesichert. Die Auffassungsvormerkung dient der Sicherheit des Käufers. Alle späteren Verfügungen des Verkäufers über das Eigentum werden damit unwirksam. Hiermit wird zum Beispiel sichergestellt, dass das Grundstück nicht ein zweites Mal verkauft oder belastet wird. Die Auflassungsvormerkung sollte unbedingt im Kaufvertrag vermerkt sein. Nach Zahlung des Kaufpreises und der Eigentumsübertragung wird die Vormerkung gelöscht.

BAFIN

Siehe Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.

Balkon

(von althochdeutsch balko: Balken) Ein offener Vorbau an einem Gebäude, der durch ein Gitter oder eine halbhohe Mauer abgeschlossen ist und vom Innern des Gebäudes betreten werden kann.

Bauanzeige

(Bau von germanisch bu: sesshaft werden, sich niederlassen) Mitteilung an die Bauaufsichtsbehörde beim geplanten Bau oder Umbau von Immobilien („Wir starten jetzt mit der Durchführung der Baumassnahme“). Unter bestimmten Umständen (sehr selten) reicht eine Bauanzeige, die für den Bauherrn von einem Architekten oder Bauingenieur verfasst wird, aus. Ist das nicht der Fall, muss eine Baugenehmigung eingeholt werden. Jede Baugenehmigung enthält ein vorgefertigtes Formular zur Bauanzeige.

Baubeschreibung

(Bau von germanisch bu: sesshaft werden, sich niederlassen) Beim Bau von Immobilien legen die Baubeschreibung und die Baupläne den Umfang dessen fest, was der Bauträger sich für den Bauherrn herzustellen verpflichtet. Diese Angaben bestimmen somit seine Leistungspflicht. Dies bedeutet zugleich, dass sowohl die Baubeschreibung als auch der Bauplan mit zu beurkunden sind. Gerade wegen der Bedeutung dieser Unterlagen ist es von größter Wichtigkeit, dass der Bauherr sie gewissenhaft überprüft. In der Regel wird er dies mangels ausreichender fachlicher Qualifikation nicht selbst können. Daher ist es ratsam, die Vollständigkeit und angebotene Qualität von einem Architekten prüfen zu lassen. Die Ausgabe lohnt sich, um von späteren unliebsamen Überraschungen verschont zu bleiben.

Bauen

(von germanisch bu: sesshaft werden, sich niederlassen) Etwas planmäßig zusammenfügen, errichten, aufbauen.

Baugenehmigung

(Bau von germanisch bu: sesshaft werden, sich niederlassen) Die Baugenehmigung ist die nach der jeweiligen Bauordnung der einzelnen Bundesländer vorgeschriebene förmliche Genehmigung einer Baumaßnahme. Ohne sie darf mit der Durchführung nicht begonnen werden. In einigen Bundesländern reicht für bestimmte Baumaßnahmen (insbesondere Wohnungsbau) die Bauanzeige. Als Faustregel kann man sagen, dass sobald in die Außenhülle oder die Statik des Gebäudes eingegriffen wird (Deckendurchbrüche, tragende Wände etc.), grundsätzlich eine Baugenehmigung benötigt.

Bauliche Veränderungen

(Bau von germanisch bu: sesshaft werden, sich niederlassen) Eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichenEigentums eines Mehrfamilienhauses (mit Eigentumswohnungen im Besitz mehrerer Eigentümer) ist nur erlaubt, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen. In der Gemeinschaftsordnung kann bestimmt werden, dass man für bestimmte Maßnahmen, wie z. B. Markisen anzubringen, keine Zustimmung oder nur eine einfache Mehrheitsentscheidung der Eigentümergemeinschaft braucht. Manchmal wird geregelt, dass bestimmte bauliche Veränderungen mit Zustimmung des Verwalters vorgenommen werden dürfen, so dass keine Beschlussfassung durch die Gemeinschaft nötig ist. Es ist daher immer wichtig, erst in der Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung nachzulesen, was dort zu baulichen Veränderungen gesagt ist. Steht dort nichts, so braucht man, bevor die Maßnahme durchgeführt wird, die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Wenn man unsicher ist, ob es sich um eine bauliche Veränderung handelt, sollte man seinen Verwalter fragen und ihn bitten, schriftlich Auskunft zu erteilen. Fehlt die Zustimmung und wird die bauliche Veränderung dennoch durchgeführt, läuft man Gefahr, dass man die Veränderung auf eigene Kosten wieder beseitigen muss. Beispiele für eine bauliche Veränderung sind: Errichtung einer Garage, eines Carports, einer Terrassenüberdachung, einer Balkonverglasung, Anbringung einer Außenjalousie, Errichtung eines Maschendrahtzauns usw.

Bauschein

Bau von germanisch bu: sesshaft werden, sich niederlassen; Schein von althochdeutsch; scin: scheinen, so aussehen) Diesen Schein bekommt man, wenn man die Baugenehmigung erhalten hat (vereinfacht gleichzusetzen mit der Baugenehmigung, genau genommen ein Teil davon).

Bauspardarlehen

Baufinanzierungsdarlehen einer Bausparkasse.

Bausparkasse

Ursprünglich eine Genossenschaft (Zusammenschluss von Leuten, die die gleichen Absichten haben) mit dem Zweck, dass jeder regelmäßig in einen Topf einspart und damit anderen die Möglichkeit gibt, ein Darlehen zum Hausbau zu bekommen (aus dem angesparten Geld). Wenn man anderen lange genug Geld zur Verfügung gestellt (eingezahlt) hatte, erwarb man selbst einen Anspruch auf ein Darlehen.

Bausparvertrag

Vertrag mit einer Bausparkasse, durch den ein Bausparer einen Anspruch auf ein Bauspardarlehen erwirbt, nachdem er Sparbeiträge eingezahlt hat. Man schließt z. B. einen Vertrag über 25.000 Euro ab. Davon spart man ca. die Hälfte selbst an. Dafür werden nur geringe Guthabenzinsen gezahlt. Nach einer gewissen Frist kann man jedoch die andere Hälfte der vereinbarten Summe als Darlehen (Bauspardarlehen) mit günstigen Zinsen bekommen. Hierzu gibt es Hunderte von Tarifen mit unterschiedlichen Guthabens- und Darlehenszinsen, unterschiedlichen Ansparquoten (wie viel muss ich angespart haben, bis ich mein Darlehen bekomme?) Und wie lange muss ich warten, bis mein Darlehensanspruch besteht?). Darüber hinaus fördert der Staat das Bausparen unter gewissen Bedingungen mit Wohnungsbauprämien.

Bauträger

(Bau von germanisch bu: sesshaft werden, sich niederlassen; Träger von althochdeutsch tragan: etwas tragen, die Verantwortung für etwas haben) Unternehmen, die Grundstücke erwerben und mit Häusern oder Eigentumswohnungen schlüsselfertig bebauen, um sie Interessenten zum Kauf anzubieten.

Bauträgermodell

(Bau von germanisch bu: sesshaft werden,sich niederlassen; Träger von althochdeutsch tragan: etwas tragen, die Verantwortung für etwas haben; Modell von lateinisch modus: die Art und Weise, wie etwas gemacht wird).Siehe Steuermodell.

Bearbeitungsentgelt

Von Banken einmalig erhobene Gebühr für die Bearbeitung des Darlehensantrags

Bearbeitungsgebühr

Von Banken einmalig erhobene Gebühr für die Bearbeitung des Darlehensantrags. Siehe Bearbeitungsentgelt.

Bedingungen

Umstände, mit deren Eintritt eine bestimmte Rechtswirkung (rechtliche Konsequenz) eintreten oder enden soll.

Bedingungsanpassung

Siehe Konditionsanpassung.

Beirat

(beratendes Gremium) Kurz für Verwaltungsbeirat. Ein von der Eigentümerversammlung gewählter Vertreter der WEG gegenüber dem Verwalter. Er ist Sprachrohr der WEG, nimmt die Belegprüfung vor und arbeitet idealerweise eng mit dem WEG-Verwalter zusammen. Der Beirat ist das Bindeglied zwischen den einzelnen Eigentümern und dem Verwalter.

Belastung, monatliche

Im Rahmen der Prüfung der Bonität ermittelt die Bank, ob für den Kunden die laufende Belastung aus dem gewünschten Darlehen tragbar ist. Dabei werden alle sonstigen finanziellen Verpflichtungen des Kunden berücksichtigt. Ob das verbleibende Einkommen für den Lebensunterhalt ausreicht und damit die monatliche Belastung tragbar ist, hängt von der Höhe des Einkommens, der Größe der Familie, dem gewohnten Lebensstandard und nicht zuletzt davon ab, wie sicher auch in Zukunft mit diesem Einkommen gerechnet werden kann. Hier arbeiten Banken mit tabellarischen Pauschalbeträgen. Einen allgemein verbindlichen Satz für ein Mindesteinkommen gibt es daher nicht.

Beleihen

Das Beleihen. Als Pfand bzw. Sicherheit nehmen und dafür Geld geben. Beispiel: Jemand leiht sich von seiner Bank 100.000 Euro und erwirbt mit diesem Geld eine Eigentumswohnung. Die Bank verlangt für dieses Darlehen eine Sicherheit. Für die Bank wird daher im Grundbuch dieser Wohnung die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek vorgenommen. Die Bank beleiht also die Eigentumswohnung. Sollte der Kreditnehmer seinen Ratenzahlungen nicht nachkommen, kann die Bank die Eigentumswohnung versteigern lassen und sich aus dem Erlös befriedigen.

Beleihungsgrenze

Gibt den Teil eines beantragten Darlehens an, welchen eine Bank bereit ist zu finanzieren. Die Beleihungsgrenze hängt von der zu finanzierenden Immobilie und der Bonität des KreKreditnehmers ab. Beispiel: Jemand will für 100.000 Euro eine Eigentumswohnung erwerben und die Wohnung von seiner Bank finanzieren lassen. Die Bank erklärt sind aber nur bereit, 80 Prozent dieser Summe, also 80.000 Euro, zu finanzieren. Das ist die Beleihungsgrenze. Die restlichen 20.000 Euro muss der Käufer entweder aus der eigenen Tasche zahlen, werthaltige Sicherheiten stellen (z. B. angesparte Lebensversicherung) oder anders finanzieren.Die Bank erklärt sind aber nur bereit, 80 Prozent dieser Summe, also 80.000 Euro, zu finanzieren. Das ist die Beleihungsgrenze. Die restlichen 20.000 Euro muss der Käufer entweder aus der eigenen Tasche zahlen, werthaltige Sicherheiten stellen (z.B. angesparte Lebensversicherung) oder anders finanzieren.

Beleihungsobjekt

Als Beleihungsobjekt bezeichnet man Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen, die als Sicherheit für eine Baufinanzierung dienen.

Beleihungswert

(von althochdeutsch wird: Preis) Bei der Beleihung einer Sicherheit wird vom Kreditgeber einem Vermögensgegenstand (z. B. einem Grundstück) ein bestimmter Wert, der Beleihungswert, zugeordnet; dieser Wert bestimmt die Höhe der möglichen Beleihung. Faustregel: 80 Prozent des Verkehrswerts.

Bereitstellungszinsen

(von lateinisch census: Schätzung, Steuer) Zinsen, die die Bank für den Fall verlangt, dass das Darlehen nicht (rechtzeitig) ausbezahlt (abgerufen) wird. Da die Bank die Gelder „reserviert“ und eventuell selbst Zinsen an den Bereitsteller (z. B. Bundesbank oder Pfandbriefkäufer) entrichten muss, werden hier auch ohne Auszahlung des Darlehens Zinsen fällig. Bereitstellungszinsen fallen in der Regel drei Monate nach Unterschrift des Darlehensvertrags an und betragen pro Monat ca. 0,25 Prozent des Darlehens. Man kann auch eine Frist von bis zu sechs Monaten aushandeln, jedoch nur vor Darlehensvertragsunterzeichnung.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

(„ein Grundstück leistet für einen Anderen einenbeschränkten Dienst“) Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist die Befugnis einer bestimmten Person oder Institution, das belastete Grundstück in einer Form zu nutzen. Beispiel: ein Wegerecht für den Nachbarn oder ein Leitungsrecht für Trinkwasser, Abwasser, Strom oder Fernwärme.Diese Dienstbarkeiten werden im Grundbuch unter Abteilung II eingetragen.

Beurkundung

(von althochdeutsch urkundi: Erkenntnis über etwas) Von einem Notar erstellter Vertrag. Der Vertrag wird dabei den beteiligten Parteien vom Notar vorgelesen und von ihnen in seiner Anwesenheit unterschrieben. Bei Geschäften mit Immobilien ist eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Käufer und Verkäufer können, während der Vertrag vorgelesen wird, Fragen stellen. Die Kosten der Beurkundung richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie, nicht nach der aufgewendeten Zeit. Der Notar ist im Gegensatz zum Anwalt verpflichtet, keine Partei zu ergreifen, und muss beide Seiten neutral beraten.

Bewirtschaftungskosten

(Bewirtschaftung von althochdeutsch wirtscaft: das, was mit der Tätigkeit als Wirt zu tun hat, wobei Wirt sowohl der Hausherr wie auch der Gastwirt sein kann) Kosten für den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie, z. B. Kosten für Heizung und Wasser, Grundsteuer, Brandversicherungsbeiträge, Reparaturen.

Bezugsfertig

Bezugsfertig ist eine Wohnung dann, wenn das Bauwerk entsprechend seiner Funktion genutzt werden kann. So müssen die notwendigen Einrichtungen vorhanden und funktionsfähig sein, um dort wohnen zu können. Hierzu gehören Elektro-, Sanitär- und Heizungseinrichtungen. Auch der Zugang zum Objekt muss gewährleistet und sicher sein. Ein Treppenhausohne Geländer oder einen vergleichbaren Hilfsschutz erfüllt diese Voraussetzung nicht. Im Inneren müssen die Türen und Fenster vorhanden sein. Es müssen die notwendigen Anschlüsse für die Küche bestehen. Natürlich müssen auch die Malerarbeiten im Wesentlichen erledigt sein.

Bodenrichtwert

Amtlich festgestellter Wert von Grundstücken, der als Grundlage für die Steuererhebung und die Berechnung des Bodenwerts dient. Ist bei jeder Gemeinde einzusehen und erfragbar (= Richtschnur, Orientierungswert).

Bodenwert

Der Wert eines Grundstücks. Ergibt sich aus dem Quadratmeterpreis multipliziert mit der Grundstücksgröße.

Bonität

(von lateinisch bonitas: Vortrefflichkeit) Ein Maßstab für die Kreditwürdigkeit von Schuldnern. Jede Bank prüft aufgrund gesetzlicher Vorschriften die Bonität des Kunden, wenn sie über die Kreditvergabe entscheidet. D. h., sie prüft, wie viel Vermögen er besitzt und ob er nach Abzug der für eine angemessene Lebensführung erforderlichen Beträge von seinen regelmäßig erzielten Einkünften in der Lage ist, die laufenden Kreditkosten zu zahlen. Weiter prüft die Bank, ob sein bisheriges Verhalten Gewähr dafür bietet, dass er eingegangenen Verpflichtungen pünktlich nachkommt. Zu diesem Zweck werden häufig auch Auskünfte (Schufa) eingeholt. Die Bonitätsprüfung liegt nicht zuletzt auch im Interesse des Kunden, denn wenn er ein Darlehen aufnimmt, das er sich nicht leisten kann, wird ihn das früher oder später in Schwierigkeiten bringen.

Brandversicherung

(von altnordisch brandr: brennendes Holzscheit) Versicherung des Gebäudes gegen Feuerschäden. Sie soll im Schadensfall die Gesamtkosten der Wiederherstellung des Gebäudes decken. Eine ausreichende Brandversicherung muss bei der Baufinanzierung nachgewiesen werden. Sie ist Teil einer Gebäudeversicherung.

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht

Eine staatliche Behörde, die im Mai 2002 gegründet wurde. Sie vereint unter ihrem Dach die drei ehemaligen Bundesaufsichtsämter für das Kreditwesen (BAKred), für das Versicherungswesen (BAV) und für den Wertpapierhandel

(BAWe). Damit gibt es in Deutschland erstmals eine einheitliche staatliche Allfinanzaufsicht über Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Versicherungsunternehmen und den Wertpapierhandel. Die BaFin unterliegt der Rechts- und Fachaufsicht des Bundesministeriums der Finanzen. Sie hat ihre Dienstsitze in Bonn und Frankfurt am Main. Ihr Hauptziel ist es, die Funktionsfähigkeit, Stabilität und Integrität des gesamten deutschen Finanzsystems zu sichern.

Bürgschaft

(von altnordisch abyrgd: Verantwortung für etwas) Durch einen Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Darlehensgeber, für die Erfüllung der Verpflichtungen des Darlehensnehmers einzustehen, falls dies nötig sein sollte. Das gibt dem Darlehensgeber mehr Sicherheit, denn wenn der Darlehensnehmer den Ratenzahlungen für seinen Kredit nicht nachkommen kann, kann der Darlehensgeber auf den Bürgen zurückgreifen.

Bürgschaftsgebühr

(Bürgschaft von altnordisch abyrgd: Verantwortung für etwas) Soweit im Rahmen der WohnungsbaufinanzierungenBürgschaften, insbesondere von Kreditinstituten, eingesetzt werden, erhebt der Bürge (meist die Bank) für die Übernahme des Risikos sowie den Prüfungs- undVerwaltungsaufwand eine einmalige oder laufende Bürgschaftsgebühr, die dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt wird.

Baulastenverzeichnis

Im Baulastenverzeichnis werden Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks vermerkt.

Bestandsimmobilie

Eine Bestandsimmobilie ist eine Immobilie, die vollständig entwickelt und errichtet wurde, sowie bereits genutzt wird. Die Wohn ächen bzw. Gewerbeeinheiten sind im besten Fall gänzlich bzw. teilweise vermietet. Der Wert von bestehenden Immobilien kann relativ genau berechnet werden, da alle Bautätigkeiten bereits abgeschlossen sind und nur noch eventuelle Verbindlichkeiten gegenüber Banken und anderen Kapitalgebern, sowie kalkulierbare Kosten der Instandhaltung bestehen. Diese Verbindlichkeiten können mit den Mieteinnahmen verrechnet werden, sodass sich ein monatlicher Gewinn ergibt, der unter anderem auch den Wert der Immobilie bestimmt. Die anfallenden Kosten der Immobilie werden mit den Mieteinnahmen der Immobilie verrechnet - aus diesem Wert ergibt sich der Gewinn der Immobilie. Bei steigendem Vermietungsstand steigt der Gewinn und damit auch der Wert der Immobilie.

Courtage

(von französisch courtier Makler, Agent) Gebühr, die ein Makler für die Vermittlung von Immobilien erhält.

Creditreform-Auskunft

Abkürzung für Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen. Ihr Zweck ist es, einerseits Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschäft und andererseits Kreditnehmer vor übermäßiger Verschuldung zu bewahren. Die Schufa erhält dazu von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Sie stellt die bei ihr vorhandenen Informationen unter Beachtung der strengen Vorschriften des Datenschutzes den Banken auf Anfrage zur Verfügung. Jede Privatperson kann einmal im Jahr eine kostenlose Auskunft über ihre Schufa-Daten erhalten. Bei „easy credit shops“ bspw. kann man sich sofort mit einem Personalausweis seine Schufa-Auskunft gegen geringe Gebühr abholen. Die Schufa ermittelt auch einen sogenannten Bonitäts- Score, der bei theoretischen 100 Prozent gipfelt. Ein Score unter 96 Prozent macht eine Immobilienfinanzierung schwierig bis unmöglich

Dienstbarkeit

(„ein Grundstück leistet einem Anderen einen Dienst“) Die einer bestimmten Person zustehende beschränkte persönliche Dienstbarkeit (z. B. Durchgangsrecht), siehe hierzu Beschränkte persönliche Dienstbarkeit.

Darlehenshypothek

(von lateinisch hypotheca: Unterlage, Untergestell und von griechisch hypotithenai: darunterstellen, verpfänden) Hypothekenbanken beschaffen sich das Geld, das sie verleihen, unter anderem durch Herausgabe von Pfandbriefen (Wertpapieren). Die Deckungshypothek ist diejenige Hypothek, die als Sicherheit für die von den Hypothekenbanken ausgegebenen Pfandbriefe.

Darlehensvertrag

(Darlehen von althochdeutsch darleihen: leihweise überlassen; Vertrag von spätmittelhochdeutsch vertrac: „sich vertragen“ als gegenseitige Übereinkunft) Wird auch als Kreditvertrag bezeichnet. Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank. Im Darlehensvertrag werden die Darlehenshöhe, die Konditionen, die Art der Sicherung sowie die zugrunde liegenden Allgemeinen Darlehensbedingungen vereinbart. Baufinanzierungsdarlehen werden gewöhnlich durch eine Grundschuld abgesichert

Darlehensurkunde

Darlehen von althochdeutsch darleihen: leihweise überlassen; Urkunde von althochdeutsch; urkundi: Erkenntnis über etwas) Andere Bezeichnung für Darlehensvertrag.

Darlehensbewilligung

(Darlehen von althochdeutsch darleihen: leihweise überlassen) Bewilligung eines Darlehens, z. B. durch eine Bank.

Darlehensantrag

(Darlehen von althochdeutsch darleihen: leihweise überlassen) Bei einer Bank gestellter Antrag auf ein Darlehen. Siehe auch Darlehensvertrag. Achtung: Ein Dokument mit dem Namen „Darlehensvertrag“ ist so lange ein Antrag, bis beide Seiten (Bank und Kreditnehmer) verbindlich unterzeichnet haben.

Darlehen

(von althochdeutsch darleihen: leihweise überlassen) Vertrag zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer. Der Darlehensgeber stellt eine festgelegte Geldsumme zur Verfügung, die der Darlehensnehmer in genau festgelegter Weise mit Zinsen zurückzahlt.

Damnum

(lateinisch damnum: Nachteil) Wird auch als Disagio oder Abgeld bezeichnet. Dabei handelt es sich im Grunde um eine Zinsvorauszahlung, die der Darlehensnehmer an die Bank zahlt, um anschließend einen niedrigeren Zins zu erhalten. Das Damnum ist die Differenz zwischen Darlehenssumme und tatsächlichem Auszahlungsbetrag. Es wird in der Regel als Prozentsatz des Darlehensbetrags angegeben. Beispiel: Der Darlehensnehmer erhält einen Kredit über 100.000 Euro mit 5 Prozent Damnum. Entsprechend bekommt er nur 95.000 Euro ausgezahlt. Die 5.000 Euro Damnum behält die Bank direkt ein. Vorteile: Bei der Vereinbarung eines Damnums ist der Zinssatz, den der Kreditnehmer in den ersten Jahren zahlen muss, niedriger. Das Damnum kann bei vermieteten Immobiliensteuerlich abgesetzt werden, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehört, was im Jahr des Erwerbs steuerlich vorteilhaft ist. Nachteile: Der Kreditnehmer muss die vollen 100.000 Euro an die Bank zurückzahlen. Da er in den ersten Jahren weniger Kreditzinsen zahlt, hat er weniger Ausgaben, die er von der Steuer absetzen kann. Letztlich ist ein Damnum ein Instrument, um Steuervorteile auf das Jahr des Erwerbs einer Immobilie zu verschieben. Es lohnt sich in der Regel dann, wenn der Darlehensnehmer im Jahr des Kaufs mit besonders hohen Einkommensspitzen zu rechnen hat (z. B. durch eine Abfindung).

Darlehen / Darlehensvertrag

Vertrag über die Gewährung einer bestimmten Geldsumme. Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehensantrag, sowie die Zusage des Geldgebers.

Darlehensvertrag (Anlage)

(Darlehen von althochdeutsch darleihen: leihweise überlassen; Vertrag von spätmittelhochdeutsch vertrac: „sich vertragen“ als gegenseitige Übereinkunft) Wird auch als Kreditvertrag bezeichnet. Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer

bestimmten Geldsumme. Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank. Im Darlehensvertrag werden die Darlehenshöhe, die Konditionen, die Art der Sicherung sowie die zugrunde liegenden Allgemeinen Darlehensbedingungen vereinbart. Baufinanzierungsdarlehen werden gewöhnlich durch eine Grundschuld abgesichert. Siehe Anlage Darlehensvertrag.

Deckungshypothek

(von lateinisch hypotheca: Unterlage, Untergestell und von griechisch hypotithenai: darunterstellen,

verpfänden) Hypothekenbanken beschaffen sich das Geld, das sie verleihen, unter anderem durch Herausgabe

von Pfandbriefen (Wertpapieren). Die Deckungshypothek ist diejenige Hypothek, die als Sicherheit für die von den Hypothekenbanken ausgegebenen Pfandbriefe.

EStG

Kurz für Einkommensteuergesetz.

Etage

(von französisch étage: Stockwerk, Stufe) Stockwerk eines Gebäudes, insbesondere eines, das über dem Erdgeschoss liegt.

Erbbaurecht

(„ein Recht zu bauen, das auch vererbt werden kann“) Auch als Erbpacht bezeichnet. Ein auf bestimmte Zeit – meistens 99 Jahre – ins Grundbuch eingetragenes Recht, auf einem Grundstück, das nicht zum Eigentum gehört, ein Bauwerk zu haben. Der Grund und Boden ist also nicht mitverkauft, sondern „gepachtet“. Das Erbbaurecht kann vererbt und veräußert werden. Als Entgelt wird ein Erbbauzins vereinbart, der während der gesamten Nutzungszeit gezahlt werden muss. Erbbaurechte werden mit gewissen Einschränkungen von den Banken wie ein eigenes Grundstück beliehen. Für Kapitalanleger kann das sehr interessant sein, da sich 100 Prozent des Kaufpreises abschreiben lassen und der Erbbauzins ebenso voll steuerlich abzugsfähig ist.

Energieausweis (Anlage)

Ein Dokument, das Aufschluss über den Energieverbrauch von Gebäuden gibt.

Eintragung

Bezieht sich auf das Eintragen irgendwelcher Rechte ins Grundbuch. Siehe Grundschuld.

Einliegerwohnung

Kleinere, abgeschlossene Wohnung in einem Einfamilienhaus.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Mieteinnahmen als steuerliche Einkunftsart: Das Finanzamt kategorisiert steuerlich relevante Einnahmen, wie z. B. auch „nichtselbständige Einkünfte“, „Einkünfte aus Gewerbebetrieb“ etc.

Einkommensnachweis

Zu den Einkommensnachweisen gehören Verdienstbescheinigungen des Arbeitgebers, Einkommensteuerbescheide des Finanzamts, Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnung sowie andere zum Nachweis eines Einkommens geeignete Belege. Die Einkommensnachweise werden gebraucht, um bei der Bonitätsprüfung die tragbare monatliche Belastung zu ermitteln.

Einheitswert

Ein von Amts wegen festgesetzter Richtwert für Immobilien, der für die Berechnung verschiedener Steuern, insbesondere der Grundsteuer, herangezogen wird. Wenn jemand eine Immobilie erwirbt, erhält er einen Bescheid über den Einheitswert, der dieser Immobilie zugewiesen ist. Der Einheitswert ist nicht mit dem tatsächlichen Wert einer Immobilie identisch und dient nur als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.

Eigentumswohnung

Eigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Eigentumswohnungen im heutigen Sinne gibt es erst seit 1951. Vorher konnte man nur ein komplettes Haus oder in einigen Bundesländern Eigentum an einem Stockwerk besitzen. Im Jahr 2008 gab es in Deutschland rund 5.180.000 Eigentumswohnungen

Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist das unabhängige und weisungsbefugte Gremium, dem alle Eigentümer einer Immobilie angehören. In der Eigentümerversammlung wird über den Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums und über deren Verwaltung entschieden. Der WEG-Verwalter eines Mehrfamilienhauses ist verpflichtet, mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung abzuhalten. Hier berichtet er über das vergangene Jahr, schlägt einen Wirtschaftsplan vor, lässt Renovierungen und größere Maßnahmen genehmigen etc. Die Eigentümer haben üblicherweise Stimmrechte gemäß ihrem Anteil an der Gemeinschaft (mehr Wohnungen = mehr Stimmrechte).

Erbpacht

Die Erbpacht ist eine Alternative zum Kauf eines Grundstücks. Das bedeutet, dass bei der Erbpacht das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft voneinander getrennt werden. Bei der Erbpacht wird ein Grundstück über einen Zeitraum von meist 99 Jahren gepachtet. Für die Überlassung zur Nutzung des Grundstücks wird ein Erbpachtzins vereinbart, den der Pächter bezahlen muss. In der Regel beträgt der Erbpachtzins vier bis sechs Prozent des Grundstückswerts. Nach Ablauf des Erbpachtvertrags fällt das Grundstück wieder an den Verpächter zurück. Für die darauf erbaute Immobilie muss dann eine Entschädigung gezahlt werden, die gemäß der Erbbauverordnung mindestens zwei Drittel des Hauswerts betragen muss. Ein Erbpachtvertrag kann nicht gekündigt werden, und die Verpflichtungen aus dem Vertrag gehen auch bei Verkauf der Immobilie auf den Käufer über. Ein Vertrag über Erbpacht muss notariell abgeschlossen werden.

Eigentümergrundschuld

(von „eine auf den Grund & Boden eingetragene Schuld“) Eine Grundschuld, auf der kein Darlehen lastet („freie Grundschuld“). Auch eine Grundschuld, die auf den Namen des Eigentümers lauten kann, aber nicht muss. Eine Eigentümergrundschuld kann dann beliebig als Sicherheit an Banken und sonstige Gläubiger verpfändet werden, ohne sie neu eintragen zu müssen.

Eigennutzung

Nutzung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung zu eigenen Wohnzwecken. Bei Eigennutzung von Wohneigentum entfällt die steuerliche Abschreibemöglichkeit über die Absetzung für Abnutzung, da mit der Immobilie keine Einnahmen erzielt werden.

Eigenleistungen

Selbsthilfearbeiten, mit denen entsprechende Handwerkerlohnkosten eingespart werden. Sie können vom Bauherrn, von seinen Angehörigen, Nachbarn, Arbeitskollegen und/oder Bekannten erbracht werden („Muskelhypothek“).

Eigenkapitalrendite

(Rendite von italienisch rendita: Ertrag) Die Eigenkapitalrendite beschreibt, wie sich das Eigenkapital des Eigentümers verzinst hat. Die Formel zur Ermittlung der Eigenkapitalrendite lautet: Gewinn x 100 / eingesetztes

Kapital. Das Ergebnis bzw. die Kennzahl zeigt, wie hoch die Rendite auf das tatsächlich selbst investierte, eigene Kapital ausfällt. Gewinn x 100 = Eigenkapitalrendite in Prozent

Eigenkapital

Beispiel:

Kaufpreis 100.000 Euro

Erwerbsnebenkosten 10.000 Euro

Eigenkapital 20.000 Euro

Verkaufspreis 150.000 Euro

Gewinn 40.000 Euro

40.000 x 100 / 20.000 = 200 %

Eigenkapital

(von lateinisch capitalis: Haupt-, den Kopf bzw. das Leben betreffend) Finanzielle Mittel, die der Darlehensnehmer selbst zum Kauf einer Immobilie einbringt. Bei einer Baufinanzierung gelten als Eigenkapital Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben (soweit sie zuteilungsreif sind, also ohne Zwischenfinanzierung sofort zur Verfügung stehen) und der Erlös aus dem Verkauf von Wertpapieren. Im weiteren Sinne zählen zu den Eigenmitteln das bereits bezahlte Grundstück, bezahlte Baumaterialien und Architektenleistungen, Darlehen von Verwandten, Arbeitgeberdarlehen, öffentliche Zuschüsse sowie Eigenleistungen und Verwandtenhilfe. Sicherheiten wie Grundstücke, Immobilien und Geldanlagen gelten als „Eigenkapitalersatzsicherheiten“.

Eigenheimzulage

Die Bildung von Wohneigentum wurde vom Staat durch die Gewährung einer sogenannten Eigenheimzulage gefördert. Diese Förderung wurde nicht in Form einer Steuervergünstigung, sondern als echte Zulage gewährt, die von den Finanzämtern an alle Bürger (innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen) acht Jahre lang in gleicher Höhe ausgezahlt wurde. Die Eigenheimzulage wurde im Jahr 2006 abgeschafft.

Eigenbedarf

Der Eigenbedarf ist die Anmeldung an den Mieter durch den Vermieter, dass dieser das Wohneigentum selbst beziehen möchte. Die Eigenbedarfskündigung muss ordentlich begründet werden, und bei Mietverhältnissen über Wohnraum sind die Kündigungsfristen im § 573 BGB geregelt. Die Eigenbedarfskündigung muss zwingend schriftlich erfolgen.

Effektivzins

(Zins von mittelhochdeutsch zins: Abgabe, Tribut, von lateinisch census: Schätzung, Steuer) Preis eines Darlehens, in dem alle Preisbestandteile berücksichtigt sind, wie beispielsweise Bearbeitungsgebühren. Schätzungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren fließen jedoch NICHT in die Berechnung mit ein. Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich verschiedener Kreditangebote. Selbst ohne Gebühren ist der Effektivzins immer höher als der Nominalzins, da Zinsen in Deutschland als „jährlich nachschüssig“, also fällig am Ende des Jahres, definiert sind. Da die meisten Darlehensverträge jedoch von monatlichen Zahlungen ausgehen, und zwar gleich von Anfang an, wird in den Effektivzins der theoretische Zinsverlust durch entgangene Guthabenzinsen miteingerechnet, den jener durch die Vorschüssigkeit erleidet. Dies ist jedoch bei den heutigen Zinssätzen nur rechnerische Theorie. Da die Höhe des Effektivzinses in der Regel nur für eine bestimmte Laufzeit garantiert wird, kann sich nach Ablauf dieser Frist der Zinssatz ändern. Daher spricht man auch von einem „anfänglichen effektiven Jahreszins“.

Ertragswertverfahren

(aus veraltet ertragen: einbringen, Nutzen abwerfen) Ein Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Dabei wird als Berechnungsgrundlage der Ertrag – also die Miete – genommen. Dieses Wertermittlungsverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien angewandt, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Objekten (z. B. Büros) oder bei Finanzierung von mehr als drei Eigentumswohnungen in einem Kreditvertrag. Grundsätzlich kann man sagen, dass der Ertragswert meist niedriger ausfällt als der Sachwert. Will man also möglichst hoch finanzieren, sollte man das Ertragswertverfahren vermeiden (z. B. vier Eigentumswohnungen durch zwei getrennte Verträge erwerben und bei zwei Banken finanzieren).

Effektivzins

(Zins von mittelhochdeutsch zins: Abgabe, Tribut, von lateinisch census: Schätzung, Steuer) Preis eines Darlehens, in dem alle Preisbestandteile berücksichtigt sind, wie beispielsweise Bearbeitungsgebühren. Schätzungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren fließen jedoch NICHT in die Berechnung mit ein. Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich verschiedener Kreditangebote. Selbst ohne Gebühren ist der Effektivzins immer höher als der Nominalzins, da Zinsen in Deutschland als „jährlich nachschüssig“, also fällig am Ende des Jahres, definiert sind. Da die meisten Darlehensverträge jedoch von monatlichen Zahlungen ausgehen, und zwar gleich von Anfang an, wird in den Effektivzins der theoretische Zinsverlust durch entgangene Guthabenzinsen miteingerechnet, den jener durch die Vorschüssigkeit erleidet. Dies ist jedoch bei den heutigen Zinssätzen nur rechnerische Theorie. Da die Höhe des Effektivzinses in der Regel nur für eine bestimmte Laufzeit garantiert wird, kann sich nach Ablauf dieser Frist der Zinssatz ändern. Daher spricht man auch von einem „anfänglichen effektiven Jahreszins“.

Einheitswert

Ein vom Finanzamt festgesetzter steuerlicher Richtwert für Grundstücke und Gebäude, auf dessen Basis unter anderem die Grundsteuer ermittelt werden.

Fonds

(von französisch fond: Grundstock) Kurz für Investmentfonds. Vermögen einer Gesellschaft für Kapitalanlagen, das in bestimmte Werte (Aktien, Immobilien etc.) investiert ist. Das Fondsmanagement versucht dabei, das bei ihr angelegte Geld durch gute Investitionen zu mehren. Ein Anleger kann Anteile an einem Fonds kaufen und wieder verkaufen, wobei sein Ziel natürlich darin besteht, die erworbenen Anteile zu einem höheren Kurswert zu verkaufen und so Gewinn zu erzielen.

Fondsgebundene Lebensversicherung

(Fonds von französisch fond: Grundstock) Eine Kapitallebensversicherung besteht im Grunde aus einer Versicherung für den Todesfall des Versicherten, einem Sparanteil und einem Verwaltungskostenanteil. Auf den Sparanteil zahlt die Versicherungsgesellschaft eine Mindestverzinsung. Die fondsgebundene Lebensversicherung ist eine besondere Art der Kapitallebensversicherung. Bei ihr werden die Sparanteile des Versicherungsbeitrags in Investmentfonds angelegt. Die Höhe der Leistung dieser Versicherungsart hängt von der Wertentwicklung der Fonds ab und kann besser oder schlechter als bei der üblichen Kapitallebensversicherung sein.

Fundament

(von lateinisch fundamentum: Grundlage) Der unterste auf tragfähigem Grund stehende Teil eines Gebäudes.

Freistellungserklärung

Eine Erklärung zum Schutz der Käufer von Eigentumswohnungen eines Hauses, das sich noch in der Bauphase befindet. Beim Bau von Eigentumswohnungen durch einen Bauträger sichert sich dessen Bank in der Regel durch eine Globalgrundschuld an allen Eigentumswohnungen ab. Werden einzelne Eigentumswohnungen in der Bauphase verkauft, so muss der Käufer häufig bereits vor Fertigstellung erste Teilzahlungen auf den Kaufpreis leisten. Zum Schutz des Käufers verpflichtet die Makler- und Bauträgerverordnung den Bauträger, Teilzahlungen in der Bauphase nur entgegenzunehmen, wenn durch eine entsprechende Freistellungserklärung (der Bank des Bauträgers) sichergestellt ist, dass die gekaufte Wohnung nach Zahlung des vollen Kaufpreises von der Globalbelastung durch die Bank des Bauträgers freigestellt wird. Einige Banken zahlen ein dem Käufer zugesagtes Darlehen aber erst dann aus, wenn die Globalgrundschuld auf dem Wohneigentum des Käufers gelöscht ist. In solchen Fällen ist dann eine Zwischenfinanzierung nötig.

Fremdkapital

(Kapital von italienisch capitale, dieses von lateinisch capitalis: Haupt-, den Kopf bzw. das Leben betreffend = „von einem fremden Kopf“) Finanzierungsmittel, die als Darlehen, in der Regel von Banken, zur Verfügung gestellt werden. Es handelt sich somit um Geldmittel, die sich jemand leiht.

Fremdwährungskredit

(von lateinisch creditum, credere: Vertrauen schenken, Glauben schenken) Ein Fremdwährungskredit ist ein Kredit in einer

anderen Währung. Finanziert man seine Immobilie über einen Fremdwährungskredit, dann wird der Kreditbetrag in der Währung aufgenommen und muss auch in dieser Währung zurückgezahlt werden. Der Vorteil eines Fremdwährungskredits kann der Zinssatz sein. Beispiel: Deutschland hat einen Zins von 5 Prozent für Immobilienkredite auf 10 Jahre. die Schweiz bietet für ein Immobiliendarlehen einen Zins von 3 Prozent an. Das entspricht einer Zinsdifferenz von 2 Prozent, was z. B. bei einem Darlehen von 300.000 Euro eine enorme Ersparnis bringen würde. Ein Risiko bei Fremdwährungskrediten ist der Wechselkurs. Steigt der Kurs der fremden Währung, z. B. Schweizer Franken gegenüber dem Euro, um 10 Prozent, so müsste der Darlehensnehmer beispielsweise statt 100.000 Euro 110.000 Euro in Fremdwährung zurückzahlen. Umgekehrt würde der Kreditnehmer bei einem Fallen des Wechselkurses einen Gewinn erwirtschaften. Diese Form der Darlehensfinanzierung birgt ein erhebliches Risiko und würde sich nur lohnen, wenn die Zinsen in Deutschland extrem hoch wären.

Fallrohr

Ein Rohr, das Abwasser ableitet, im Gegensatz zu Steigleitungen, die Flüssigkeiten meist nach oben, aber immer unter Druck

transportieren.

Fassade

(von lateinisch facies: Gesicht) Vordere Front eines Gebäudes. Wird oft fälschlich als „Außenhaut des Gebäudes“ bezeichnet.

Fertighaus

Ein aus vorgefertigten Teilen errichtetes Gebäude. Fertighäuser werden meist schlüsselfertig geliefert; möglich ist auch eine Lieferung als Ausbauhaus, bei dem ein Teil des Innenausbaus vom Bauherrn in Eigenleistung erbracht wird. Fertighäuser werden, von Ausnahmen abgesehen, wie konventionell errichtete Häuser beliehen. Bei Fertighäusern erwartet die Lieferfirma üblicherweise eine Zahlungsgarantie der Bank. Damit soll sichergestellt werden, dass der Kaufpreis zum vereinbarten Termin gezahlt wird, und zwar unabhängig davon, ob die von der Bank genannten Auszahlungsvoraussetzungen gegeben sind oder nicht. Die Kosten einer solchen Zahlungsgarantie fallen zusätzlich an. Fertighäuser sind heutzutage ebenso massiv wie konventionelle Häuser, sie werden eben nur in ganzen Teilen in der Fabrik gefertigt anstatt vor Ort Stein für Stein.

Festdarlehen

Siehe Fälligkeitsdarlehen.

Festzinsdarlehen

Darlehen, bei dem der Zins für mehrere Jahre festgeschrieben ist. Das Gegenteil ist das Gleitzinsdarlehen.

Festzinshypothek

Darlehen, dessen Konditionen die Bank für einen bestimmten Zeitraum (Zinsfestschreibung) garantiert. Im Gegensatz hierzu können sich die Zinsen bei einem Gleitzinsdarlehen (auch variables Darlehen) jederzeit ändern. In Zeiten niedriger Zinsen ist es sinnvoll, ein Festzinsdarlehen mit langer Laufzeit (mindestens zehn Jahre) zu wählen.

Feuerversicherung

(von mittelhochdeutsch versichern: sicher machen, erproben, versprechen) Siehe Brandversicherung.

Finanzierung aus einer Hand

(von mittellateinisch finantia, finare: bezahlen, zu lateinisch finis: Ende, Grenze (damit wurde der Handelsvorgang beendet)) Finanzierung, die bei einer Bank beantragt und nur von dieser Bank als eigener Kredit oder als „Paket“ von Krediten verschiedener Banken bereitgestellt wird. Der Kreditnehmer muss also nicht selbst für verschiedene Kredite zu unterschiedlichen Kreditinstituten gehen, sondern überlässt das einer Bank.

Finanzierungsplan

(von mittellateinisch finantia, finare: bezahlen, zu lateinisch finis: Ende, Grenze (damit wurde der Handelsvorgang beendet)) Zusammenstellung aller Herstellungs- oder Erwerbskosten einerseits und der zur Finanzierung dienenden Eigen- und Fremdmittel andererseits. Die Differenz zwischen Gesamtkosten und Eigenmitteln ist der Kreditbedarf.

Beispiel Finanzierungsplan:

Erwerbskosten:

Kaufpreis der Immobilie: 100.000 Euro

Grunderwerbsteuer: 6.500 Euro

Kosten für Notar, Grundbuchamt: 2.000 Euro

Gesamtsumme Erwerbskosten: 108.500 Euro

Eigenmittel:

Ansparsumme Bausparvertrag: 7.000 Euro

Ansparsumme Festgeld: 10.000 Euro

Sparguthaben: 10.000 Euro

Gesamtsumme Eigenmittel: 27.000 Euro

Kreditbedarf: 81.500 Euro

Flur

(von mittelhochdeutsch vluor: Boden, Bodenfläche, Feld) Nutzfläche einer Siedlung. Das Grundbuchamt unterteilt die verschiedenen Bereiche innerhalb eines Stadtgebietes in sogenannte Gemarkungen, Flure und Flurstücke. Eine Gemarkung enthält mehrere Flure, eine Flur mehrere Flurstücke. Beim Grundbuchamt gibt es Pläne, in denen die genauen Grenzen dieser Bereiche verzeichnet sind.

Flurkarte

(Flur von mittelhochdeutsch vluor: Boden, Bodenfläche, Feld) Amtlicher Lageplan, aus dem die Grundstücksgrenzen

ersichtlich sind.

Faktor (Kaufpreisfaktor)

(von lateinisch factor: Macher, Verfertiger = Multiplikator, Vervielfältiger) Der Kaufpreisfaktor ist eine wirtschaftliche Kennziffer, die Auskunft über die Höhe des Preises einer Immobilie gibt. Den Kaufpreisfaktor einer Immobilie errechnet man, indem man den Kaufpreis der Immobilie durch die Jahresnettomiete dividiert. Die Lage einer Immobilie bestimmt im Wesentlichen einen Kaufpreisfaktor. Je besser die Lage ist, desto höher ist der Kaufpreisfaktor. Je günstiger der Kaufpreisfaktor ausfällt, umso besser ist die Rendite einer Immobilie („Zum Wievielfachen der Jahresnettomiete kaufe ich die Immobilie?“)

Formel: Kaufpreis/Jahresnettomiete = Kaufpreisfaktor

Beispiel:

Kaufpreis 5.000.000 Euro;

Jahresnettomiete 300.000 Euro

5.000.000 / 300.000 = 16,66 (Kaufpreisfaktor)

Fälligkeitsdarlehen

(Darlehen von althochdeutsch darleihen: leihweise überlassen) Wird auch als Festdarlehen oder endfälliges Darlehen bezeichnet. Ein Darlehen, das im Gegensatz zum Annuitätendarlehen nicht laufend getilgt, sondern erst am Ende der Laufzeit auf einen Schlag zurückgezahlt wird. Während der Laufzeit sind nur die Zinsen zu entrichten. Das ergibt einen steuerlichen Vorteil, da mehr Zinsen anfallen und vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden können. Nachteil ist, dass insgesamt mehr Zinsen gezahlt werden. Üblicherweise bespart man anstatt der Tilgung einen Sparplan (Lebensversicherung, Fondssparer etc.). Wenn die erwirtschaftete Rendite im Sparplan nach Steuern höher ist als die (absetzbaren) Schuldzinsen, dann rechnet sich dieses Modell.

Flurstück

Jedes Grundstück wird als Flurstück mit einer eigenen Nummer versehen, wodurch es genau identiziert werden kann. Das Flurstück ist meist ein Teilstück einer größeren Grundfläche, genannt Flur. Die Flurstücke sind im Liegenschaftsbuch vermerkt, das beim zuständigen Katasteramt geführt wird. (Flur von mittelhochdeutsch vluor: Boden, Bodenfläche,

Feld). Die kleinste vermessungstechnische Einheit der Katasterführung beim Grundbuchamt. Ein Flurstück wird auch als Parzelle bezeichnet. Jedes in sich abgeschlossene Grundstück ist ein Flurstück. Mehrere Flurstücke bilden eine Flur. Für jede Flur führt das Katasteramt eine Flurkarte. Die zusammenhängenden Fluren eines Gebietes heißen Gemarkung. Eine Gemarkung ist das Gebiet einer Gemeinde. Für jede Gemarkung führt das Katasteramt eine Gemarkungskarte. Ein Grundstück kann mit einem Flurstück identisch sein. Es kann aber auch mehrere Flurstücke umfassen. Die Unterteilung in Gemarkung, Flur, Flurstück hilft dabei, ein Grundstück eindeutig zu identifizieren.

Gaube

(von frühniederhochdeutsch gauken: spähen, gucken) Für senkrecht stehende Fenster dienender Aufbau bei schrägen Dächern.

Gebäude

Ein großer Bau, ein Bauwerk, Haus.

Gebäudeversicherungspolice

(Police von mittellateinisch apodixa: Nachweis) Die Gebäudeversicherung ist eine Versicherung zum Schutz von Gebäuden für Schäden durch Brand, Leitungswasser und Sturm.

Gebäudewert

Siehe Beleihungswert.

Geldbeschaffungskosten

Banken verleihen gewöhnlich nicht ihr eigenes Geld, sondern besorgen es sich aus verschiedenen Quellen. Ihren Gewinn erzielen sie dadurch, dass sie Geld zu höheren Zinsen verleihen, als sie dafür zu zahlen haben. Die bei der Beschaffung solcher Geldmittel entstehenden Kosten nennt man Geldbeschaffungskosten (die „Geldankaufskosten“ der

Bank).

Gemarkung

(von englisch mark: Grenze) Das Wort Gemarkung bedeutete früher Grenze. Heutzutage werden Gemeindebezirke als Gemarkung bezeichnet. In einigen Städten sind sie gleichbedeutend mit Stadtteilen.

Gemeinschaftseigentum

Auch gemeinschaftliches Eigentum genannt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird auch sogenanntes Gemeinschaftseigentum erworben, das von allen Eigentümer gemeinsam genutzt werden kann. Der Erhalt des Gemeinschaftseigentums ist gemeinschaftliche Aufgabe aller Eigentümer. Bezeichnet das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Mehrfamilienhauses, die nicht (wie eine Eigentumswohnung oder der dieser zugeordnete Keller) im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum Gemeinschaftseigentum zählen z. B. Hausflur, Gemeinschaftsgarten und Dachfläche. Jeder einzelne Eigentümer hat an dem Gemeinschaftseigentum einen bestimmten Miteigentumsanteil, an dessen Höhe sich auch die Kostenverteilung (z. B. im Falle von Renovierungen am Dach) orientiert. Die Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum ist, regelt die Teilungserklärung. Zum Gemeinschaftseigentum gehören zum Beispiel das Grundstück, die Parkplätze, das Treppenhaus, die Flure, der Fahrradkeller und die Fassade (vgl. Sondereigentum).

Gerichtskosten

Die Gerichtskosten fallen bei einem Erwerb von Immobilien an. Es sind die Kosten, die

für die Eintragungen ins Grundbuch fällig werden, wie z. B. Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung.

Die Gerichtskosten beim Kauf einer Immobilie betragen ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Gesamtfinanzierung

Siehe Finanzierung aus einer Hand.

Gesamtkapitalrendite

(Rendite von italienisch rendita: Ertrag) Die Gesamtkapitalrendite gibt an, wie effizient der Kapitaleinsatz einer Investition innerhalb einer Abrechnungsperiode war.

Gesamtschuldner

Wenn mehrere Personen einen Darlehensvertrag unterschreiben, verlangt der Darlehensgeber oft eine gesamtschuldnerische Haftung von jedem (z. B. bei einem Ehepaar). Jeder einzelne Gesamtschuldner ist unabhängig

vom anderen zur vollen Zahlung verpflichtet. Die Bank kann sich dabei frei aussuchen, welchen Gesamtschuldner sie in Anspruch nimmt, sie darf die Leistung jedoch nur einmal verlangen.

Geschoss

(von mittelhochdeutsch geschoz: aufschießen, in die Höhe ragen) Bezeichnet die auf einer Ebene liegenden Gebäudeteile.

Gleichbedeutend mit Stockwerk.

Gleitzinsdarlehen

Im Gegensatz zu einem Festzinsdarlehen, bei dem die Darlehenszinsen auf mehrere Jahre festgelegt sind, kann der Darlehensgeber bei einem Gleitzinsdarlehen die Zinsen jederzeit einseitig ändern (allerdings nicht willkürlich, sondern grundsätzlich mit Bezug zu Leitzinsen an den Kapitalmärkten). Damit verbunden ist ein Zinsänderungsrisiko, was bedeutet, dass die Zinsen und damit auch die zu zahlenden Raten steigen können. Ein Gleitzinsdarlehen ist nur in Zeiten hoher oder fallender Zinsen sinnvoll, und auch nur dann, wenn als sicher anzunehmen ist, dass die Zinsen sinken werden. Trotzdem kann ein variables Darlehen üblicherweise jederzeit in ein Festzinsdarlehen umgeschrieben werden, wenn der Kreditnehmer es wünscht.

Globalbelastung

(global von lateinisch globus: Kugel, Klumpen = das Gesamte) Auch Globalgrundschuld genannt. Bezeichnet

eine Grundschuld, die auf mehreren Grundstücken lastet. Das bedeutet, dass jedes einzelne Grundstück für den Gesamtbetrag der ins Grundbuch eingetragenen Grundschuld haftet. Siehe auch unter Freistellungserklärung.

Beispiel: Ein Bauherr lässt ein Mehrfamilienhaus bauen, dessen Wohnungen er einzeln verkaufen will. Die einzelnen Wohnungen stellen, damit sie verkauft werden können, rechtlich einzelne Grundstücke dar. Durch die Globalbelastung lastet aber die Grundschuld, mit der das Darlehen der finanzierenden Bank gesichert ist, auf allen Eigentumswohnungen.

Somit sind nicht auf jede der beispielsweise 10 Eigentumswohnungen 100.000 Euro eingetragen, sondern auf jede 1 Million Euro. Natürlich darf die Bank insgesamt nur 1 Million Euro verlangen.

Grundbuch

(Grund von althochdeutsch grunt: Boden; Buch von althochdeutsch buoh: Schriftstück, Buch) Beim Amtsgericht geführtes Register, in welches das Grundstück, die Eigentumsverhältnisse und die auf ihm ruhenden Belastungen eingetragen werden (z. B. Grundschuldsicherheiten für die Bank, Durchfahrtsrechte Nachbar etc.). Das Grundbuch kann bei berechtigtem Interesse von jedermann (z. B. Käufer) eingesehen werden. Siehe auch Grundbuchauszug.

Grundbuchamt

(Grund von althochdeutsch grunt: Boden; Buch von althochdeutsch buoh: Schriftstück, Buch) Stelle innerhalb des Amtsgerichtes, bei der die Grundbücher geführt werden. Dort sind alle wichtigen Informationen zu einer Immobilie (genauer gesagt zum Grundstück) gesammelt

Grundbuchauszug

(Grund von althochdeutsch grunt: Boden; Buch von althochdeutsch buoh: Schriftstück, Buch) Ein Grundbuchauszug bzw. Grundbuchblatt ist wie folgt unterteilt:

Bestandsverzeichnis

Enthält die Angaben aus dem Kataster (Verzeichnis der Grundstücke), wie das Grundstück genutzt wird und wo es liegt.

Beispiel: Grundbuch von: Mannheim (Stadtteil)

Gemarkung: Friedrichsfeld

Flur: 12

Flurstück: 211

Lage: Gebäude und Freifläche

Seckenheimerstraße 25

Grundstücksgröße: 1.118 Quadratmeter

Abteilung I

Enthält Angaben über den Eigentümer und die Rechtsgrundlage für die Eintragung des Eigentümers.

Beispiel: Eigentümer: Peter Müller

Eingetragen am 20. Mai 2011 aufgrund der Auflassung vom 25. April 2010.

Abteilung II

Enthält Lasten und Beschränkungen des Grundstückes, außer den finanziellen Belastungen; z.B. Wegerecht, wenn also jemand, um das Nachbargrundstück zu erreichen, über das Grundstück fahren oder gehen muss.

Beispiel: Wegerecht für Bewohner des Nachbargrundstücks Seckenheimerstraße 26. Eingetragen am 23. Oktober 1976.

Die Elektrizitätswerke sind berechtigt, auf dem Grundstück Leitungen für Fernwärme zu legen und zu betreiben. Eingetragen am 16. März 1976.

Abteilung III

Enthält alle Eintragungen über die finanziellen Belastungen des Grundstückes, z.B. Grundschulden, wie hoch diese sind und zu wessen Gunsten.

Beispiel:

100.000 Euro Grundschuld für die Sparkasse Rhein-Neckar Nord mit 15 Prozent jährlichen Zinsen. Eingetragen am 15. Oktober 1982. Den Grundbuchauszug besorgt man üblicherweise über einen Notar, der diesen elektronisch einsehen und ausdrucken kann.

Grunddienstbarkeit

Siehe Dienstbarkeit.

Grunderwerbssteuer

Eine bei Kauf von inländischen Grundstücken einmalig fällige Steuer. Sie ist vom Erwerber zu tragen. Der Steuersatz beträgt zurzeit in fast allen Bundesländern 5% bzw. 6% vom Erwerbspreis. Nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, die jährlich anfällt und meist auf den Mieter umlegbar ist.

Grundschuld

Eine Sicherheit, die eine Bank auf Immobilien eintragen lässt, um sicherzustellen, dass vergebene Darlehen durch die Immobilie gesichert sind. Meist verlangt die Bank zusätzlich zu einer Grundschuld auch die persönliche Haftung mit dem Vermögen des Darlehensnehmers. Wenn ein Darlehensnehmer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt und die Bank keine andere Möglichkeit sieht, ihr Geld einzutreiben, ist sie durch die Grundschuld berechtigt, die Immobilie versteigern zu lassen. Durch die eingetragene Grundschuld wird ebenfalls verhindert, dass der Besitzer die Immobilie verkauft, ohne dass die Bank das von ihr gewährte Darlehen zurückerhält.

Grundschuldbestellung

In einer notariellen Urkunde erklärte Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung seines Grundstücks mit einer Grundschuld, verbunden mit dem Antrag, diese in das Grundbuch einzutragen.

Grundsteuer

(Grund von althochdeutsch grunt: Grund, Boden; Steuer von althochdeutsch stiura: Stütze, Unterstützung) Eine Steuer auf Grundvermögen, die auf Grundlage des Einheitswerts festgesetzt und von der Gemeinde erhoben wird. Die Grundsteuer ist bei vermieteten Immobilien auf die Mieter umlegbar.

Gutachterausschuss

Ein Ausschuss von Gutachtern einer Region, der die Aufgabe hat, Immobilienkäufe statistisch zu erfassen. Der Gutachterausschuss erhält bei jedem Grundstücksgeschäft direkt vom Notar automatisch eine Kopie. Käufer bekommen dann vom Ausschuss einen Fragebogen zugeschickt, um Details zur Wohnung anzugeben (Baujahr, Ausstattung etc.). Auf Basis der erhobenen Daten veröffentlichen

Gemeinschaftsordnung

Sie ist in der Regel Bestandteil der Teilungserklärung. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Miteinander der Wohnungseigentümer.

Grundpfandrecht

Die Hypothek und die Grundschuld sind sogenannte Grundpfandrechte. Durch deren Eintragung ins Grundbuch erhält ein Kreditgeber eine Sicherheit in Form eines Pfandrechts an einem Grundstück und Gebäude. Dabei bestimmt die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch, welche Forderung im Bedarfsfall zuerst zum Zuge kommt. Das Recht, ein Grundstück bzw. eine Immobilie bei Nichterfüllung der Darlehensvereinbarungen zu pfänden. Siehe Grundschuld

Haus

(von althochdeutsch hus, englisch house, germanisch husa, indogermanisch (s)keu: bedecken, umhüllen) Ein gewöhnlich auf Dauer ausgelegtes, aus Wänden und Dach bestehendes Gebäude.

Hausgeld

Auch Wohngeld genannt. Aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich ein monatlicher Betrag, den der einzelne Eigentümer an den WEG-Verwalter zu entrichten hat. Dieser Betrag wird Hausgeld genannt. Das Hausgeld enthält umlagefähige Kosten, welche der Eigentümer gegebenenfalls auf seinen Mieter umlegen kann. Das Hausgeld enthält auch Kosten, die nicht

umlagefähig sind und vom Eigentümer selbst getragen werden müssen. Dies sind in der Regel die Kosten für die Verwaltung, Reparaturen und die Instandhaltungsrücklage. Siehe auch Nebenkosten.

Herstellungskosten

Alle Kosten, die beim Bau eines Gebäudes anfallen und daher durch Eigen- oder Fremdmittel finanziert werden müssen. Beim Erwerb fertiger Gebäude spricht man von Erwerbs- oder Anschaffungskosten statt von Herstellungskosten. Herstellungskosten sind danach im Einzelnen: die Grundstückskosten einschließlich Erschließungskosten; die Kosten der Errichtung des Gebäudes (Baukosten); die Baunebenkosten (Architekten-, Ingenieur- und Behördenleistungen), während der Bauzeit anfallende Zinsen etc.; Kosten für die Außenanlagen sowie sonstige Nebenkosten (Notar- und Gerichtskosten, Makler- und sonstige Gebühren), Grunderwerbsteuer etc.. Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis, eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten.

Hypothek

(von griechisch hypotheke: Unterlage) Im rechtlichen Sinn versteht man unter einer Hypothek ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung ins Grundbuch belastet wird. In der Praxis ist die Hypothek heute weitgehend durch die Grundschuld ersetzt, die ihr ähnlich ist. Die Grundschuld ist jedoch leichter zu handhaben, da sie z. B. nicht gelöscht werden muss, wenn das Darlehen zurückgezahlt wurde.

Hypothekenbank

(Hypothek von griechisch hypotheke: Unterlage; Bank von italienisch banco, banca: Tisch (der Geldwechsler und Geldleiher))

Hypothekenbanken sind auf langfristige, grundpfandrechtlich besicherte Finanzierungen spezialisierte Banken. Sie unterliegen besonderen gesetzlichen Regelungen (Hypothekenbankgesetz). Ihr Markenzeichen ist die Festzinshypothek. Die dafür notwendigen Mittel beschaffen sie sich durch den Verkauf von Pfandbriefen.

Hypothekenkredit

(Hypothek von griechisch hypotheke: Unterlage; Kredit von lateinisch creditum: das auf Vertrauen Geliehene, von credere: Vertrauen schenken, Glauben schenken) Auch Hypothekendarlehen genannt. Ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht an einem Beleihungsobjekt abgesichert wird. Durch diese Sicherheit sind Hypothekenkredite zinsgünstiger als Privatkredite, die gewöhnlich vergeben werden, ohne dass von der Bank Sicherheiten verlangt werden. Man unterlegt das Darlehen sozusagen mit einer Sicherung in Form einer Immobilie. Das Hypothekendarlehen ist eine traditionsreiche und bewährte Form der Baufinanzierung. Es zeichnet sich durch einen für viele Jahre fest vereinbarten Zins aus. Der Darlehensnehmer ist damit vor kurzfristigen, überraschenden Zinsschwankungen sicher.

Haustechnik

Zur Haustechnik gehören die sanitären, heizungstechnischen und elektrischen Installationen.

Hausverwaltung

Eine Hausverwaltung für Mietshäuser (auch Mietverwaltung genannt) beschäftigt sich mit der Betreuung der Mieter und der Pflege des Hauses. Die genauen Aufgaben werden zwischen Eigentümern und Hausverwaltung vertraglich geregelt.

Zur kaufmännischen Verwaltung gehört die Abrechnung der Mieten, die Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung sowie die Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen (Abfall, Strom, Wasser usw.).

Darüber hinaus gibt es eine technische Verwaltung. Zu dieser gehören Aufgaben wie der Betrieb und die Kontrolle von Einrichtungen (zum Beispiel der Heizanlage), die Beauftragung und Überwachung von Dienstleistungen (Gebäudereinigung, Gärtner, Handwerker) sowie die Wohnungsabnahme und Neuvermietung bei einem Mieterwechsel.

Immobilie

(von lateinisch immobilia: unbeweglich) Unbebautes oder bebautes Grundstück. Bei bebauten Grundstücken einschließlich der darauf errichteten Gebäude.

Immobilienfonds

(Immobilie von lateinisch immobilia: unbeweglich; Fonds von französisch fond: Grundstock) Fondsart, bei der das Geld der Anleger in Immobilien investiert wird. Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Bei offenen Immobilienfonds ist die Anzahl der Käufer unbegrenzt. Die von den Anlegern investierten Gelder werden hauptsächlich in festverzinsliche Wertpapiere, nur ein kleinerer Teil in gewerblich genutzte Grundstücke, Gebäude und eigene Bauprojekte investiert, von denen immer neue dazugekauft werden können. Die Anteile an einem offenen Immobilienfonds können vom Anleger grundsätzlich jederzeit verkauft werden. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist die Zahl der Anleger begrenzt. Es ist auch von vornherein bekannt, in welche Immobilie(n) investiert wird. Sobald das angestrebte Kapital gezeichnet ist, gilt der Fonds als geschlossen. Ein Verkauf der Anteile ist unter Umständen möglich, in der Praxis aber sehr viel schwieriger als bei offenen Immobilienfonds.

Indexmiete

(Index von lateinisch index (indicis): Register, Verzeichnis, Katalog, zu lateinisch indicere: ansagen, bekannt machen, anzeigen) Die Indexmiete ist eine variable Miete für eine Immobilie (Wohnungen oder Gewerberäume). Primär wird die Indexmiete in der Praxis bei Gewerberäumen vereinbart. Die Indexmiete ist eine Wertsicherungsklausel, die somit den Mietpreis nicht dauerhaft auf einen festen Wert bestimmt. Zumeist wird die Miete an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt, welcher vom Statistischen Bundesamt jährlich veröffentlicht wird. Je nachdem, wie sich der Lebenshaltungskostenindex verändert, verändert sich dann auch entsprechend die Basismiete nach oben oder nach unten. Wenn also z. B. die Inflationsrate stark steigt, steigt entsprechend der Lebenshaltungskostenindex und somit kann der Vermieter die Miete entsprechend der Veränderung des Indexes anpassen. Nachteil bei Indexmieten ist, dass der Vermieter, wenn der Lebenshaltungskostenindex nach unten geht, auch entsprechend verpflichtet wäre, die Miete zu senken.

Inflation

(von lateinisch inflatio: Aufblähen) Anhaltende Preisniveausteigerung, mit der ein Kaufkraftschwund des Geldes einhergeht. Allgemein entsteht Inflation, wenn die Geldmenge im Verhältnis zum Angebot von Dienstleistungen und Gütern wächst und es somit zu Preissteigerungen kommt. In fast allen Volkswirtschaften gibt es Inflation. Beispiel: 1960 kostete ein Haus in einer bestimmten Lage beispielsweise 50.000 Euro (bzw. rund 100.000 Mark). Im Jahr 2010 kostet ein gleichwertiges Haus 170.000 Euro. Das entspricht einer jährlichen Inflation von 2,5 Prozent.

Inflationsrate

(Inflation von lateinisch inflatio: Aufblähen; Rate von lateinisch rata: berechneter Teil) Prozentuale Preissteigerung, gewöhnlich bezogen auf den Zeitraum eines Jahres. Beispiel: Im Jahr 2007 lag die offizielle Inflationsrate in Deutschland bei 2,7 Prozent. Das bedeutet, dass Dienstleistungen und Waren im Durchschnitt 2,7 Prozent teurer waren als im Vorjahr. In Mosambik lag die Inflationsrate 2016 bei 23,7 Prozent, was bedeutet, dass Dienstleistungen und Waren in diesem Jahr

durchschnittlich 23,7 Prozent teurer waren als im Vorjahr.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage wird vom WEG Verwalter über das Hausgeld eingeholt. Diese Rücklage dient dazu, (altersbedingte) Renovierungen durchzuführen und damit den Wert und die Substanz der Immobilie zu erhalten. Die Instandhaltungsrücklage ist nicht auf den Mieter umlegbar und steuerlich nur bei Kapitalanlegern (Vermieter) und auch erst dann absetzbar, wenn sie für Reparaturen etc. ausgegeben wurde.

Investment

(von lateinisch investire: bekleiden, einsetzen) Bezeichnung für eine Anlage von Kapital in Sachgüter, aber auch in Wertpapiere.

Investmentfonds

Siehe Fonds.

Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt führt als Instanz der Immobilienwirtschaft Angebot und Nachfrage an Flächen zusammen. Anbieter finanzieren durch die Vermarktung von Flächen, die Entwicklung und Bewirtschaftung von Wohn- und Gewerberaum. Erlöse werden in Form von Mieten (Mietmarkt) oder Verkaufspreisen (Transaktionsmarkt) erzielt. Nachfrager decken am Markt ihren Bedarf an Flächennutzungen.

Jahresabschluss

Besteht aus der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung eines Unternehmens. Er ist für das vergangene Geschäftsjahr innerhalb der einem ordnungsgemäßen Geschäftsgang entsprechenden Zeit aufzustellen. Bei einer Aktiengesellschaft wird der Jahresabschluss vom Vorstand aufgestellt und von einem staatlich vereidigten Wirtschaftsprüfer auf seine Ordnungsmäßigkeit geprüft. Der Jahresbericht hat, wenn die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung eingehalten werden, ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft zu vermitteln.

Jugendstil

Eine künstlerische Bewegung gegen Ende des 19. und Anfang des 20. Jahrhunderts. Man wollte damals neue Formen schaffen, die beispielsweise in Zimmern und an Fassaden von Jugendstilhäusern in Form von Blumen, Ranken oder Tieren zu sehen sind. Der Begriff basiert auf der damals publizierten Münchner Zeitschrift „Jugend“.

Kapital

(von lateinisch capitalis: Haupt-, den Kopf bzw. das Leben betreffend) Aus wirtschaftlicher Sicht die Summe von eigenem und fremdem Vermögen, mit dem eine Privatperson oder ein Unternehmen wirtschaftet.

Kapitalanlage

(Kapital von lateinisch capitalis: Haupt-, den Kopf bzw. das Leben betreffend) Hierunter versteht man eine langfristige Anlage von Kapital, die dazu dienen soll, den Wert zu erhalten und Rendite zu erzielen. Denkbar ist die Anlage in Geldanlagen in Form von z. B. Aktien oder festverzinslichen Wertpapieren, oder die Anlage in Sachwerten, z. B. in Form vermieteter Immobilien.

Kapitallebensversicherung

Auch kurz als Lebensversicherung bezeichnet. Eine Versicherung auf den sogenannten Todes- und Erlebensfall. Bei dieser Form der Versicherung besteht zusätzlich zu einem Sparvertrag eine Absicherung für den Todesfall der versicherten Person. Die meist langfristigen Verträge werden oft zur Altersvorsorge bzw. Finanzierung von Immobilien eingesetzt. Beispiel: Eine Lebensversicherung über 100.000 Euro wird mit einer Laufzeit von 30 Jahren abgeschlossen. Nach 30 Jahren erhält der Sparer seine eingezahlten Beiträge abzüglich der Summe für die Todesfallabsicherung, Verwaltungsgebühren und Provisionen und zuzüglich (Überschuss-)Zinsen ausgezahlt, z. B. 150.000 Euro. Das ist der Erlebensfall. Stirb der Sparer 5 Jahre nach Abschluss der Lebensversicherung, erhält eine begünstigte Person 100.000 Euro. Das ist die Absicherung für den Todesfall.

Katasteramt

(von italienisch catastro: Zinsregister, Steuerregister) Auch als Vermessungsamt bezeichnet. Die Katasterämter vermessen Grundstücke und führen Verzeichnisse mit den „technischen“ Daten der Grundstücke einer Gemeinde. Die Katasterämter erstellen Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch und amtliche Lagepläne.

Katasterpapiere

(Kataster von italienisch catastro: Zinsregister, Steuerregister; Papier von von lateinisch papyrus: Papyrus, daraus hergestelltes Papier) Bei den Katasterämtern geführte Verzeichnisse mit den „technischen“ Daten der Grundstücke einer Gemeinde, z. B. Maße, Lage etc.

Kaufnebenkosten

Die Kosten, die beim Immobilienerwerb neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen, sind: Grunderwerbsteuer, Notargebühren für Ankauf und Abwicklung, Notargebühren für die Grundschuldbestellung und Eintragungskosten bei Ämtern. Falls an der Vermittlung ein Makler beteiligt war, kommt noch die Maklercourtage hinzu.

Kaufpreisfaktor

Siehe Faktor.

Kaufvertrag

(Vertrag von spätmittelhochdeutsch vertrac: sich vertragen, einig sein) Vertrag, nach dem eine Sache durch Kauf in anderen Besitz übergeht. Bei Grundstücken, Eigentumswohnungen usw. ist der Kaufvertrag immer bei einem Notar zu beurkunden.

Statt durch eine Urkunde kann ein Kaufvertrag auch durch zwei Urkunden zustande kommen. Man spricht dann von einem Kaufvertragsangebot und einer Kaufvertragsannahme. Diese müssen ebenfalls bei Notaren beurkundet werden.

Keller

(von lateinisch cella Kammer, Zelle) Geschoss eines Hauses, das teilweise oder ganz unter der Straßenhöhe liegt. Unterirdischer Aufbewahrungsraum.

Kinderzulage

Bei der bis 2005 für Erwerber selbstgenutzten Wohneigentums vom Staat gezahlten Eigenheimzulage wurde auch eine Kinderzulage gewährt.

Konditionen

(von lateinisch condicio: Beschaffenheit, Zustand, Bedingung) Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zur Verfügung zu stellen. Im Allgemeinen rechnet man hierzu: Nominalzins, Auszahlungskurs, Dauer der Zinsfestschreibung, Tilgungssatz und Tilgungsbeginn, Bereitstellungszinsen sowie Bearbeitungsgebühren. Nur aus dem

sorgfältigen Vergleich aller Einzelkonditionen lässt sich ermitteln, ob ein Darlehensangebot preisgünstiger ist als ein anderes. Von den Konditionen zu unterscheiden sind die Allgemeinen Darlehensbedingungen, die die sonstigen Rechtsbeziehungen zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer regeln.

Konditionsanpassung

(Kondition von lateinisch condicio: Beschaffenheit, Zustand, Bedingung) Auch Zinsanpassung genannt. Hypothekenbanken

garantieren einen für mehrere Jahre festen Zins (Festzinshypothek). Vor Ablauf der Zinsfestschreibung müssen für einen weiteren Zeitraum neue Konditionen festgelegt werden. Zu diesem Zweck unterbreitet die Bank dem Darlehensnehmer ein Angebot, dessen Konditionen sich nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt richten. Der Darlehensnehmer kann dem widersprechen, allerdings mit der Folge, dass er dann sein Restdarlehen an die Bank zurückzahlen muss, indem er z. B. zu einer anderen Bank wechselt.

Kostenmiete

Die Kostenmiete wird definiert als ein Mietzins, der zur vollständigen Deckung der laufenden Aufwendungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungskosten benötigt wird. Die Kostenmiete wird bei preisgebundenem Wohnungsbau angesetzt. Das bedeutet, der Eigentümer hat ein Baudarlehen (soziale Wohnraumförderung) vom Staat aufgenommen. Der Staat gewährt diese zinsgünstigen Kredite, um günstigen Wohnraum für hilfsbedürftige Menschen zu erhalten oder neu zu schaffen. Der Eigentümer muss sich durch die Aufnahme eines Förderdarlehens vom Staat an eine sogenannte Kostenmiete halten. D. h., für die Ermittlung des Mietpreises dürfen nur die tatsächlichen Kosten für Bewirtschaftung und Darlehenskosten bzw. Aufwendungen für das Objekt angesetzt werden. Der Vermieter darf bei preisgebundenemn Wohnungsbau keine ortsüblichen Mieten bei einer Neuvermietung ansetzen. Sobald das Darlehen beim Staat abgelöst wurde, besteht noch eine sogenannte Nachbindungsfrist von 10 Jahren. Das bedeutet, dass der Vermieter sich auch in dieser Zeit sich an die ermittelte Kostenmiete halten muss. Staatliche Fördermittel für die soziale Wohnraumförderung lohnen sich in der Praxis nur, wenn es in Deutschland eine Zinshochphase gibt.

Kostenverteilungsschlüssel

Der Kostenverteilungsschlüssel gibt an, in welchem Verhältnis die Betriebskosten wie z. B. für Wasser, Versicherung, Hausmeister, Verwaltungskosten verteilt bzw. abgerechnet werden. Die gängigsten Verteilerschlüssel sind Miteigentumsanteile, Flächen, Personen oder Ablesewerte wie z. B. bei Wasseruhren.

Kredit

(von lateinisch credere: glauben, vertrauen) Geldbetrag, der jemandem leihweise überlassen wird.

Kreditbedarf

(Kredit von lateinisch credere: glauben, vertrauen; Bedarf von mittelniederdeutsch bedarf: brauchen, bedürfen) Benötigte Darlehenssumme. Siehe Finanzierungsplan.

Bonität

(Kredit von lateinisch credere: glauben, vertrauen; Würde von althochdeutsch wirda: eigentlich: Wert, Wertsein) Deutsches Wort für Bonität.

Kündigung

Einseitige Erklärung des Darlehensnehmers oder Darlehensgebers zur Beendigung des Darlehensvertrags. Hypothekendarlehen der Hypothekenbanken sind seitens der Bank bei vertragsgemäßer Abwicklung unkündbar. Der Kunde kann dagegen das Darlehen zu bestimmten vertraglich vereinbarten Terminen schriftlich kündigen, in der Regel bei Ablauf der Zinsfestschreibung. Eine Kündigung durch den Darlehensnehmer ist gewöhnlich auch dann möglich, wenn er die beliehene Immobilie verkauft. In diesem Fall kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Kataster

Verzeichnis aller Grundstücke. Es wird bei den Katasterämtern geführt.

Landesverbürgtes Darlehen

Siehe Öffentliche Förderung des Wohnungsbaus.

Langfristiger Kredit

Siehe Laufzeit.

Laufzeit

Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung. Darlehen der Hypothekenbanken haben Laufzeiten von rund 30 Jahren. Lange Laufzeiten sind ein Vorteil, denn sie ermöglichen eine niedrige laufende Belastung. Nicht zu verwechseln mit der Laufzeit eines Darlehens ist die Zinsfestschreibung, d. h. der Zeitraum, für den feste Zinsen vereinbart sind.

Leitzins

Von einer Zentralbank festgelegter Zinssatz, zu dem sich Banken von ihr Geld leihen können.

Liebhaberei

Wenn man in Immobilien investiert, um damit Gewinn zu erzielen, kann man die Ausgaben bzw. Verluste von der Steuer absetzen. Liegt aber von Anfang an keine Gewinnerzielungsabsicht vor, so handelt es sich beim Kauf der Immobilie vom Standpunkt des Finanzamts aus um Liebhaberei. Diese wird aus persönlichen Gründen oder Neigungen heraus betrieben (etwa weil man alte Häuser liebt). In einem solchen Fall können die Ausgaben bzw. Verluste nicht von der Steuer abgezogen werden.

Liegenschaftsbuch

(gebildet in der Bedeutung „liegendes“ im Gegensatz zu „beweglichem“ Gut) Amtliches Verzeichnis aller in einem Amtsgerichtsbezirk liegenden Gebäude. In Karteiform geführte Bestandsblätter nach Eigentümer geordnet, die alle Grundstücke eines Gemeindebezirks ausweisen und beschreiben. Das Liegenschaftsbuch ist Teil des Katasters. Siehe Kataster.

Loggia

(von italienisch loggia: Laube) Nicht oder kaum aus dem Gebäude herausragender Balkon.

Löschungsbewilligung

Die Erklärung des Grundschuldgläubigers (Bank), dass die zu seinen Gunsten eingetragene Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden kann. Die Löschungsbewilligung erhält man von der Bank, wenn das Darlehen vollständig abgezahlt ist. Mit ihr kann ein Notar die Löschung der Grundschuld veranlassen.

Maisonette

(Verkleinerungsform von französisch maison: Haus) Wohnung innerhalb eines Hauses, die sich über zwei oder mehr Stockwerke erstreckt.

Makler

(von niederdeutsch maken: herbeischaffen, zustande bringen, machen) Vermittler. Kurzform von Immobilienmakler, einem Vermittler von Kauf- und Mietimmobilien.

Mängelrüge

(Mangel von lateinisch mancare: verstümmeln, mangeln, fehlen; Rüge von mittelhochdeutsch rüege: Anklage, Tadel) Bei einer Mängelrüge beanstandet der Kunde eine Ware oder Dienstleistung, weil vereinbarte Anforderungen nicht erfüllt werden. Diese Anforderungen können vertraglich oder gesetzlich festgelegt sein. Eine Mängelrüge sollte immer inkl. Fristsetzung schriftlich erfolgen.

Mansardenwohnung

Als Wohnung ausgebautes Dachgeschoss. Benannt nach dem französischen Architekten J. Hardouin-Mansart, der vermeintlich als Erster Dachgeschosse so ausbaute, dass sie bewohnt werden konnten.

Marge

(von französisch marge: Rand, Spielraum, von lateinisch margo: Rand) Die Marge ist die Differenz zwischen Selbstkosten und Verkaufspreis, also die Handelsspanne. Bei Immobilien würde man sagen, das Verhältnis zwischen Einkaufpreis plus Erwerbsnebenkosten und ggf. Renovierungsmaßnahmen zum Verkaufspreis.

Mehrfamilienhaus

Ein Haus, in dem mehrere Familien wohnen bzw. mehrere Wohnungen vorhanden sind. Dem gegenüber stehen Ein- und Zweifamilienhäuser.

Mietaufhebungsvertrag

Ein Mietverhältnis kann vorzeitig beendet werden (ohne Berücksichtigung von Kündigungsfristen), wenn sich Mieter und Vermieter einig sind. Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist freiwillig, d. h., der andere Vertragspartner muss nicht zwingend zustimmen.

Miete

(von germanisch mizdo: Lohn, Bezahlung) Die Miete, früher auch Mietzins genannt, ist die Zahlung des Mieters für eine zeitweise Gebrauchsüberlassung von Räumlichkeiten. D. h., der Vermieter stellt dem Mieter Räumlichkeiten zur Verfügung, die der Mieter nutzen darf, und im Gegenzug zahlt der Mieter für die Überlassung der Räumlichkeiten eine Miete.

Mietervorkaufsrecht

Werden Wohnungsräume nach Überlassung an den Mieter in Wohneigentum umgewandelt (ein Mehrfamilienhaus wird aufgeteilt in einzelne Eigentumswohnungen) und wird diese Wohnung nun an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Wird also eine Wohnung verkauft, für die der Mieter ein Vorkaufsrecht hat, so muss der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichtet werden und darüber, dass er ein Vorkaufsrecht hat. Möchte der Mieter das Vorkaufsrecht ausüben, so muss er eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer abgeben und exakt zu den gleichen Kaufvertragsbedingungen kaufen wie der eigentliche Kaufinteressent. Hierfür hat der Mieter zwei Monate Zeit, danach gilt das Vorkaufsrecht als erloschen.

Mietervorkaufsrecht-Verzichtserklärung

Die Mietervorkaufsrecht-Verzichtserklärung bedeutet, dass der Mieter auf das Vorkaufsrecht verzichtet. In der Praxis wird üblicherweise der Mieter vor Verkauf einer Wohnung gefragt, ob er Interesse hat, diese selbst zu erwerben. Damit dann der Verkauf an eine dritte Person schneller abgewickelt werden kann (und nicht zwei Monate vergehen müssen, bis das Vorkaufsrecht erlischt), wird die Unterschrift des Mieters unter die Mietervorkaufsrecht- Verzichtserklärung nach Zustellung der notariellen Urkunde (Kopie des Kaufvertrages) durch diese Erklärung eingeholt. Erklärungen vor Zustellung der Urkunde sind unwirksam, der Verkäufer haftet gegenüber dem Mieter 30 Jahre für daraus resultierende Schäden.

Mietminderung

(Miete von germanisch mizdo: Lohn, Bezahlung; minder von germanisch minnizon: weniger) Eine Mietminderung ist eine angekündigte Reduzierung der Miete wegen Mängeln. Wenn der vertragsgemäße Gebrauch einer Immobilie nicht gewährleistet ist, weil z. B. die Heizung nicht funktioniert, so steht dem Mieter ein Mietminderungsanspruch zu. Eine Mietminderung muss schriftlich angezeigt und begründet werden.

Mietpreisbremse

(Bremse von spätmittelhochdeutsch bremse: Klemme, Maulkorb) Die Mietpreisbremse wurde zum 01.06.2015

von der Regierung beschlossen. Die Neuregelung sieht vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässigen Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden darf. Die einzelnen Bundesländer haben hierzu die Möglichkeit bekommen, für eine Dauer von höchstens fünf Jahren Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt entsprechend zu regulieren. Beispiel: Die bisherige Miete für Wohnung X in einem Gebiet, das sich im Laufe der Jahre zu einem Szenegebiet entwickelt hat, betrug 5,50 Euro pro qm. Für vergleichbare Wohnungen werden bei Wiedervermietung Preise von bis zu 9 Euro pro qm erzielt, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete, dokumentiert über den Mietspiegel, bei nur 6 Euro pro qm

liegt. Soll die Wohnung A nun wiedervermietet werden, kann der Vermieter die Miete auf höchstens 6,60 Euro pro qm anheben (6 Euro pro qm lt. Mietspiegel + 10 Prozent). Bei neu errichteten Wohnungen (Neubau) kann der Eigentümer auch in Zukunft ohne Beschränkungen der Miethöhe seine Wohnung vermieten. Ausgenommen von der Mietpreisbremse ist außerdem die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang ausweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint.

Mietrendite

(Rendite von italienisch rendita: Ertrag) Die Mietrendite gibt an, wie hoch die jährlich zu erzielenden Mieterträge im Verhältnis zu den Anschaffungskosten einer Immobilie sind. Hierbei gibt es noch eine Unterteilung zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite.

Die Bruttomietrendite wird ermittelt, indem man die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt. Beispiel: Nettomiete 400 Euro pro Monat, Kaufpreis 100.000 Euro. 400 x 12 x 100 : 100.000 = Bruttomietrendite 4,8 %.

Die Nettomietrendite wird ermittelt, indem man die Jahresnettomiete abzüglich nicht umlegbarer Kosten (bspw. für Instandhaltung, Verwaltergebühr) ins Verhältnis zu den Anschaffungskosten (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) setzt. Beispiel: 400 Euro Nettomiete pro Monat, 50 Euro nicht umlagefähige Kosten (Verwaltergebühr, Rücklage, Instandhaltung),

100.000 Euro Kaufpreis, 10.000 Euro Erwerbsnebenkosten. (400 – 50) x 12 x 100 : (100.000 + 10.000) = Nettomietrendite 3,81 %

Mietspiegel

(Spiegel von lateinisch specere: sehen) Übersicht über die in einer Stadt üblichen Mieten. Anhand von Wohnungsgröße, Lage, Ausstattung etc. wird aufgezeigt, welche Miemten üblich sind. Als Vermieter hat man so einen Überblick über die Höhe der Miete, die man für seine Wohnungen verlangen kann. Kritiker monieren, dass der Mietspiegel meist nichts mit der Realität zu tun habe, da er eine Art „politische Vereinbarung“ zwischen Stadt, Mietervereinen, Politikern und Eigentümerverbänden

sei, mit höchst unwissenschaftlichen Ermittlungsmethoden. Da der Mietspiegel eine der Möglichkeiten darstellt, die ortsübliche Vergleichsmiete als Basis für Mieterhöhungen zu ermitteln, würde hier über die Hintertür versucht, Mietsteigerungen künstlich zu unterdrücken. Die Unwissenschaftlichkeit hat inzwischen sogar das Berliner Amtsgericht in einem Urteil bestätigt.

Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter über die Bedingungen der Vermietung. D. h., im Mietvertrag wird geregelt, was und zu welchen Bedingungen vermietet wird.

Mietverwaltung/WEG-Verwaltung

Rein rechtlich unterscheidet man bei einem Mehrfamilienhaus folgende Parteien: Mieter, Eigentümer einzelner Wohnungen und die Eigentümergemeinschaft, also die Gruppe aller Eigentümer von Wohnungen innerhalb des Mehrfamilienhauses. Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum, die Mietverwaltung vertritt den einzelnen Eigentümer einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter und der WEG. Die Befugnis des WEG-Verwalters endet quasi vor der Wohnungstür. Der Mietverwalter oder auch Sondereigentumsverwalter kümmert sich (vereinfacht gesagt) um den Rest bzw. um Mietangelegenheiten und alles, was innerhalb der Wohnung anfällt. Der WEG-Verwalter ist für die ordentliche Bewirtschaftung des Anwesens, die jährliche Eigentümerversammlung, die Führung der WEGKonten, die Erstellung des Wirtschaftsplans und die jährliche Abrechnung der Hausgelder zuständig. Er kümmert sich somit um die Verwaltung der Eigentümer, nicht der Mieter.

Mietzins

Korrekter Ausdruck für Miete (Abkürzung). Es handelt sich quasi um die Zinsen, die der Mieter dem Vermieter für die Nutzung der Wohnung zahlt.

Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil ist ein rechnerischer Bruchteil am Gemeinschaftseigentum. Anhand dessen werden die Kosten der Gemeinschaft (Anteil Instandhaltungsrücklage etc.) und meist auch die Stimmrechte verteilt. Besitzt man z. B. eine Wohnung, die 20 von 100 Miteigentumsanteilen hat (das wird meist anhand der Flächenverhältnisse ermittelt), so würden bei einer Reparatur am Dach von z. B. 10.000 Euro auf diese Wohnung 2.000 Euro entfallen.

Mitschuldner

Ein Darlehensnehmer, zumeist Ehegatte, der als Gesamtschuldner mit einem anderen Schuldner haftet.

Modernisierung

(von spätlateinisch modernus: derzeitig, gegenwärtig, neu) Verbesserung des Wohn- oder Nutzwerts eines bestehenden Gebäudes. Dies kann z. B. durch Anpassung des Grundrisses, Aufwertung der Ausstattung oder Verbesserung der Wärmedämmung geschehen. Die Modernisierung unterscheidet sich von der Renovierung, die der Erhaltung oder Wiederherstellung des bisherigen baulichen Zustands dient. Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen können mit Darlehen von Hypothekenbanken finanziert werden. Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen werden durch staatliche Darlehen, Zuschüsse oder Steuervergünstigungen gefördert. Nähere Auskünfte hierzu erteilen die örtlichen Ämter für Wohnungswesen oder die Finanzämter. Modernisiemrungskosten sind unter bestimmten Voraussetzungen auf Mieter umlegbar. Vergleiche unbedingt die Unterschiede zu Sanierung und Renovierung.

Nachbindung/Nachbindungsfrist

Wenn Immobilien mit öffentlichen Mitteln gefördert bzw. finanziert wurden, gibt es nach Ablösung der Kreditmittel eine Nachbindungsfrist. Sie beträgt zehn Jahre, beginnend mit Ablauf des Jahres, in dem die Mittel abgelöst wurden. Das bedeutet, wenn man eine Wohnung kauft, die sich in der Nachbindungsfrist befindet, ist der Vermieter nach wie vor an die sogenannte Kostenmiete gebunden.

Nachfinanzierung

Wird erforderlich, wenn die ursprünglich geplanten Kosten bei der Durchführung des Bauvorhabens überschritten werden. Beruhen die Mehrkosten nicht auf Maßnahmen, die den Wert des Gebäudes erhöhen, ist die Nachfinanzierung möglicherweise erschwert, wenn nach dem ursprünglichen Finanzierungsplan die Beleihungsgrenzen der Darlehensgeber bereits weitgehend ausgeschöpft sind. Auch wenn dem nicht so wäre, haben Nachfinanzierungen aus Sicht der Bank immer einen faden Beigeschmack und sind nicht gern gesehen. Deshalb sollten Planänderungen während der Bauausführung möglichst vermieden werden. Als Nachfinanzierung bezeichnet man häufig auch die zusätzliche Darlehensaufnahme auf ein beliehenes Objekt, z. B. für Modernisierungen.

Nachrang

Rangstelle im Grundbuch, nach einer besser platzierten Voreintragung. Die Rangstelle kann z. B. Auswirkungen auf eine eventuell notwendige Zwangsversteigerung haben, bei der die Gläubiger entsprechend ihrem Rang im Grundbuch bedient werden. Abhängig davon, wie viel Geld bei einer Zwangsversteigerung für eine Immobilie geboten wird und wie hoch der Anspruch des erstrangigen Gläubigers ist, erhalten nachrangige Gläubiger vielleicht kein Geld. Daher bietet eine nachrangig eingetragene Grundschuld im Grundbuch für einen Gläubiger nicht die Sicherheit einer erstrangigen Grundschuld.

Nachrangfinanzierung

Darlehen, das im Rang (Rangstelle) nach bereits bestehenden Grundpfandrechten abgesichert wird. Es hat sich eingebürgert, dann von einer Nachrangfinanzierung zu sprechen, wenn die Finanzierung über den erstrangigen Beleihungsraum, der bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts reicht, hinausgeht. Wegen des höheren Risikos für den Darlehensgeber werden Nachrangfinanzierungen gewöhnlich teurer angeboten als erstrangige Finanzierungen. Der Grund dafür liegt darin, dass die Gläubiger im Fall der Versteigerung einer Immobilie nach der Rangfolge der Eintragung

im Grundbuch befriedigt werden. Bei nachrangig eingetragenen Grundschulden ist das Risiko, dass der Gläubiger in einem solchen Fall leer ausgeht oder nur einen Teil der Darlehenssumme zurückerhält, größer, entsprechend ist der Zinssatz höher. Beispiel: Jemand will die 100.000 Euro, die er zum Kauf einer Eigentumswohnung benötigt, finanzieren. Seine Hausbank bietet ihm ein Darlehen in Höhe von 60.000 Euro zu einem Zinssatz von 3 Prozent an. Da die 60.000 Euro aber nicht ausreichen und er kein Eigenkapital einsetzen will, muss er ein weiteres Darlehen über 40.000 Euro in Anspruch nehmen. Dieses wird ihm von seiner Hausbank ebenfalls angeboten, allerdings zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent. Für das erste Darlehen wird im Grundbuch eine erstrangige Grundschuld in Höhe von 60.000 Euro eingetragen. Für das zweite Darlehen eine nachrangige Grundschuld in Höhe von 40.000 Euro. Oft ist dieses Prozedere nicht von außen erkennbar, da die Bank nur intern so kalkuliert und nach außen einen „Mischzins“ angibt. Außerdem bezeichnet man als Nachrangfinanzierung eine Finanzierung, bei der es einen erstrangigen Gläubiger gibt und einen anderen nachrangigen. Das kommt vor, wenn z. B. die erste Bank nur bereit ist, einen gewissen Teil zu finanzieren (z. B. 90 Prozent vom Kaufpreis), der Kreditnehmer aber auch noch die fehlenden 10 Prozent und evtl. sogar die Kaufnebenkosten finanzieren will. Hierzu gibt es Banken, die sich auf Nachrangfinanzierunngen spezialisiert haben, diese jedoch meist (aufgrund des höheren Risikos) wesentlich teurer anbieten.

Nebenkosten

Kosten, für die ein Mieter neben der Kaltmiete aufkommen muss, die also vom Vermieter auf ihn umgelegt werden können. Dabei handelt es sich in der Regel um die folgenden Posten:

• Allgemeinstrom (Hausflur etc.)

• Brandmeldeanlage

• Entwässerung

• Fahrstuhlbetrieb

• Gartenpflege

• Gebäudeversicherung

• Gemeinschaftsantenne

• Gemeinschaftswaschmaschine

• Grundsteuer

• Haftpflichtversicherung

• Hausmeisterdienste

• Hausreinigung

• Heizung

• Kabelanschluss

• Müllabfuhr

• Sachversicherung

• Schornsteinreinigung

• Straßenreinigung

• Ungezieferbekämpfung

• Wasserversorgung (kalt, warm)

• Winterdienst

Zu den Kosten, die nicht auf einen Mieter umgelegt werden können, zählen:

• Instandhaltung des Gebäudes

• Kontoführungsgebühren

• Rechtsanwaltskosten

• Rücklagenbildung

• Verwaltergebühren

Nebenkostenvorauszahlung

Der Mieter leistet neben der von ihm gezahlten Kaltmiete eine Nebenkostenvorauszahlung, also einen festgelegten Betrag für Nebenkosten etwa für Wasser, Heizung etc. Nachdem der WEG-Verwalter die Abrechnung des tatsächlichen Verbrauchs ermittelt hat, kann die jährliche Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter erfolgen. Hieraus ergeben sich dann eine Nach- oder Rückzahlung sowie eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung. Diese darf jedoch nur im Rahmen der Nebenkostenabrechnung angepasst werden. Damit es nicht zu gewaltigen Nachzahlungen, z. B. bei steigenden Energiepreisen, kommt, ist es oft sinnvoll, mit dem Mieter eine Anpassung der Vorauszahlung auf freiwilliger Basis zu vereinbaren.

Nebenleistungen

Alle neben Zins- und Tilgungsleistungen vereinbarten Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers, insbesondere Bereitstellungszinsen und Schätzungsgebühren.

Nebenkosten/Erwerbsnebenkosten

bei den Erwerbsnebenkosten handelt es sich um Kosten, die im Zuge des Verkaufs unvermeidlich entstehen. Dazu gehören um Beispiel Notar-, Grundbuch- und Gerichtskosten, sowie die Grunderwerbssteuer.

Nennbetrag

Gleichbedeutend mit Nominalbetrag.

Nichtabnahmeentschädigung

Entgelt, das bei Nichtabnahme eines Darlehens zu zahlen ist. Die Nichtabnahmeentschädigung dient dem Ausgleich des Schadens, der der Bank vor allem dadurch entsteht, dass sie die für das Darlehen vorgesehenen Geldmittel bereits beschafft („angekauft“) hatte.

Nominalbetrag

(nominal von lateinisch nominalis: namentlich, benannt) Die im Darlehensvertrag vereinbarte Summe eines Darlehens. Der Auszahlungsbetrag liegt zuweilen unter dem Nominalbetrag (siehe auch Auszahlungskurs).

Nominalzins

(nominal von lateinisch nominalis: namentlich, benannt) Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins, der auch die zusätzlichen Kreditkosten berücksichtigt und daher stets höher als der Nominalzins ist. Er wird auf den Betrag des Darlehens berechnet und entspricht nicht dem Effektivzins. Letztgenannter ist gewöhnlich höher, da dabei neben den Zinsen auch andere beim Darlehen anfallende Gebühren in die Berechnung des Zinssatzes miteinbezogen werden. Der Effektivzins ist daher für einen Vergleich von Darlehen aussagekräftiger als der Nominalzins.

Notar

(von lateinisch notarius: Schreiber, Sekretär, Schnellschreiber, bzw. notare: kennzeichnen, aufzeichnen, bemerken, anmerken, später: durch kaiserliche Gewalt bestellter öffentlicher Schreiber) Jurist, der Urkunden beglaubigt und Rechtsgeschäfte vornimmt. Immobiliengeschäfte dürfen in der Bundesrepublik Deutschland nur über Notare abgewickelt werden.

Notaranderkonto

(ein von einem Notar für einen Anderen geführtes Konto) Auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur vorübergehenden treuhänderischen Verwahrung von Fremdgeldern. Beim Immobilienkauf kann die Einrichtung eines solchen Kontos für den Käufer sinnvoll sein, da der Verkäufer erst dann den Kaufpreis vom Notar erhält, wenn er alle vertraglich festgelegten Bedingungen erfüllt hat.

Notarbestätigung

Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht. Die Notarbestätigung ermöglicht die Auszahlung des Darlehens, bevor die Eintragung ins Grundbuch vollzogen ist.

Notargebühren

Notargebühren sind die Gebühren, die bei Erwerb und Finanzierung einer Immobilie anfallen. D. h., der Notar bekommt eine Gebühr für die Erstellung des Kaufvertrags, für die Beurkundung, dann für die Abwicklung des Kaufvertrags im Grundbuch. Diese Gebühren werden umgangssprachlich auch Erwerbsnebenkosten genannt, sind aber tatsächlich nur ein Teil davon.

Notarielle Beglaubigung

(notariell von lateinisch notarius: Schreiber, Sekretär, Schnellschreiber, bzw. notare: kennzeichnen, aufzeichnen, bemerken, anmerken, später: durch kaiserliche Gewalt bestellter öffentlicher Schreiber; beglaubigen von veraltet glaubig: glaubwürdig) Hierbei beglaubigt der Notar lediglich die Unterschrift des Unterzeichners unter ein Schriftstück, ohne auf den Inhalt einzugehen. Er bestätigt nur die Authentizität der Unterschrift. Vergleiche hierzu Notarielle Beurkundung.

Nutzung

Der Charakter einer Wohnanlage wird neben ihrer Lage und Ausstattung insbesondere durch ihre Nutzung bestimmt. Ist jede Art von Nutzung zulässig, können sich dort Ladengeschäfte, Praxen, Kanzleien, Gaststätten und sonstige gewerbliche Einrichtungen etablieren, soweit die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen dem nicht entgegenstehen. Soll eine Einheit erworben werden, um sie beruflich zu nutzen oder gewerblich zu vermieten, so sollte vorab geklärt werden, ob diese Nutzungsart mit der Gemeinschaftsordnung in Einklang steht. Dient nämlich eine Anlage ausschließlich Wohnzwecken, so scheidet eine Nutzung als Ladengeschäft, Gaststätte etc. von vornherein aus. Die Interessen der anderen Bewohner werden jedoch dann nicht berührt, wenn jemand in seinen Räumen Bürotätigkeiten entfaltet, sie aber in erster Linie als Wohnung nutzt. Eine Tätigkeit, die mit Publikumsverkehr verbunden wäre, oder die Einrichtung eines Bürobetriebs mit Angestellten wäre hingegen mit dem vereinbarten Nutzungscharakter nicht in Einklang zu bringen. Ein solcher Gebrauch wäre unzulässig.

Objekt

Umgangssprachlicher Begriff für eine Immobilie. Auch kurz für Beleihungsobjekt.

Objektkredit

(Kredit von lateinisch credere: glauben, vertrauen) Ein Darlehen, das für die Finanzierung einer bestimmten Immobilie aufgenommen wird und für das eine Grundschuld ins Grundbuch derselben eingetragen wird. Siehe Hypothekenkredit.

Objektverbrauch

Bezieht sich auf die bis 2005 vom Staat gewährte Eigenheimzulage. Jeder Bürger kann grundsätzlich nur einmal im Leben für die Herstellung oder den Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum eine Eigenheimzulage erhalten. Ist das geschehen, ist ein so genannter Objektverbrauch eingetreten.

Öffentliche Förderung des Wohnungsbaus

Der Staat fördert den Wohnungsbau außer durch steuerliche Maßnahmen durch zinsgünstige Darlehen, laufende Zuschüsse und Bürgschaften. Die meisten Arten der Förderung sind an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden. Auskünfte erteilen die örtlichen Ämter für Wohnungswesen.

Öffnungsklauseln in Teilungserklärungen

(Klausel von lateinisch clausula: Schlusssatz, zu clausus: abgeschlossen) In einer Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung enthalten und somit sämtliche Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer untereinander. Hier wird unter anderem festgelegt, welche Kosten wie abzurechnen sind. Eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung

gibt den Eigentümern die Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt neue Vereinbarungen zu treffen, ohne dass die Teilungserklärung komplett neu bzw. eine Ergänzung beurkundet oder in der Gemeinschaft einstimmige Beschlüsse gefasst werden müssen. Beispiel: In der Teilungserklärung ist geregelt, dass z. B. sämtliche Betriebskosten nach Miteigentumsabteilen abgerechnet werden sollen. Die Eigentümer sind sich einig, dass bestimmte Kosten wie z. B. Allgemeinstrom zukünftig nach Personen abgerechnet werden soll. Dann haben sie durch die Öffnungsklausel die Möglichkeit, den Verteilerschlüssel abzuändern, damit zukünftige Abrechnungen nach Personen erfolgen können.

Ökologische Baumassnahmen

(Neubildung von griechisch oikos: Haus, Haushaltung, Wirtschaft und -logie, also die Lehre von etwas (aber wohl eigentlich Kreuzung aus Ökonomie und Biologie)) Im Rahmen der Eigenheimzulage wurden früher Zulagen für bestimmte ökologisch sinnvolle Baumaßnahmen gewährt.

Pachtvertrag

(Pacht von althochdeutsch phaht(e): Vertrag, Steuer, Zins, von spätlateinisch pacta: Vertrag, Steuer) Ein Pachtvertrag legt die mit dem Eigentümer gegen Entgelt vertraglich vereinbarte Nutzung einer Sache fest. Der Unterschied zum klassischen Mietvertrag liegt darin, dass es bei einem Pachtvertrag vornehmlich um die sogenannte „Fruchtziehung“ geht (wird ein Acker verpachtet, so werden aus ihm entsprechend Früchte gezogen. Aber auch die Bewirtschaftung eines Sees hätte den Zweck der „Fruchtziehung“). So kann man bei der Pacht auch einen Umsatz- oder Gewinnanteil vereinbaren, wogegen die Miete eine feste, wiederkehrende Zahlung wäre.

Pfandbrief

Kurz für Hypothekenpfandbrief. Festverzinsliche Wertpapiere, die von Hypothekenbanken herausgegeben werden, um Geldmittel für die gewährten Darlehen zu beschaffen. Es handelt sich somit um eine Anleiheform (Wertpapier, das gegen Geld ausgegeben wird, mit dem Zweck, etwas „anzuleihen“), deren Deckung (= „Besicherung“) auf Grundstücken oder anderen Immobilien beruht. Dadurch sind Pfandbriefe eine relativ sichere Anlage. Herausgegeben werden diese Papiere von privaten Hypothekenbanken, die den Käufern für einen bestimmten Zeitraum einen festgelegten Zins zahlen.

Preisangabenverordnung

Eine Verbraucherschutzverordnung, die unter anderem bestimmt, wie der Preis von Dienstleistungen und Waren anzugeben ist und wie sich der Effektivzins bei Darlehen zu errechnen hat.

Privatkredit

(privat von lateinisch privatus: abgesondert (vom Staat und der Öffentlichkeit)) Anderes Wort für Konsumkredit, also einen Kredit, der für Konsumausgaben wie für einen Fernseher, Urlaub etc. aufgenommen wird. Da für einen Privatkredit in der Regel keine Sicherheiten verlangt werden (sondern die finanzielle Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers im Vordergrund steht), sind die Zinsen höher als bei einem Hypothekenkredit.

Prolongation

(von lateinisch prolongatio: Verlängerung) Verlängerung eines Darlehens, wenn die Zinsfestschreibung ausgelaufen ist. Es werden lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers findet nicht statt. Beispiel: Bei einem Kredit von 100.000 Euro wird eine zehnjährige Zinsfestschreibung von 3 Prozent vereinbart. Nach 10 Jahren sind (abhängig von der Tilgung) z. B. noch 80.000 Euro offen. Zu diesem Zeitpunkt wird eine neue Zinsfestschreibung zu einem neuen Zinssatz vereinbart. Abhängig von der Zinsentwicklung können die monatlichen Raten dann niedriger, gleich hoch oder höher ausfallen als vorher. Wenn die Zinsen gestiegen sind, wird der neue Zinssatz z. B. auf 4 Prozent festgelegt.

Rangbescheinigung

Siehe Notarbestätigung.

Rangstelle

Die Rangstelle gibt bei mehreren ins Grundbuch eingetragenen Belastungen die Reihenfolge an, in der die Gläubiger im Fall der Zwangsvollstreckung aus dem Erlös befriedigt werden. Den Letzten beißen also die Hunde, wenn der Verkaufserlös nicht die Gesamtschulden deckt.

Räumung

(aus germanisch ruma: Raum, Platz, Lagerstätte) Die Räumung bzw. Zwangsräumung wird vom Gerichtsvollzieher auf Antrag des Gläubigers (Vermieter) bewirkt, wenn der Mieter/Schuldner die Wohnung oder das Grundstück nicht freiwillig räumt. Der Gerichtsvollzieher darf bei der Räumung daher unmittelbaren Zwang anwenden, also z. B. Schlösser aufbrechen und austauschen oder den Schuldner/Mieter unter Gewaltanwendung aus der Wohnung setzen. Siehe hierzu auch Räumungsklage.

Räumungsklage

Räumt ein Mieter nach einer Kündigung nicht das Mietobjekt, so muss der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Diese bewirkt einen Titel (durchsetzbares, schriftlich verbrieftes Recht, z. B. Gerichtsurteil) zur Räumung. Sobald der Titel vorliegt, wird ein Gerichtsvollzieher beauftragt, den Eigentümer wieder in den Besitz seines Eigentums zu versetzen, d. h., nur der Gerichtsvollzieher ist zur Öffnung und zur Sicherung des Wohnraums berechtigt.

Realkredit

Anderes Wort für Hypothekenkredit.

Realkreditinstitute

Siehe Hypothekenbanken.

Refinanzierung

(von lateinisch re: zurück; Finanzen von lateinisch finantia, finare: bezahlen) Bezeichnet die von Banken durchgeführte Geldbeschaffung (Geldeinkauf), um Darlehen vergeben zu können. Siehe auch Pfandbrief.

Rendite

(von italienisch rendita: Einkunft, Gewinn) Ertrag einer Kapitalanlage. Die Rendite wird gewöhnlich in Prozent pro Jahr (abgekürzt p. a. – per annum) angegeben. Formel: Jährlicher Ertrag / eingesetztes Kapital x 100.

Renovierung

(von lateinisch renovare, novare: erneuern, zu novus: neu) Renovierung bedeutet, schadhafte, unansehnlich gewordene Gebäude, Innenausstattung oder ähnliches wieder instand zu setzen bzw. neu herzurichten. Beispiel: In einer Wohnung wird ein neuer Laminatboden verlegt, die Wände werden tapeziert und gestrichen, Sanitärelemente werden ausgetauscht. Grundsätzlich ist unbedingt der Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung zu beachten.

Renovierungsklausel

(von lateinisch clausula :Schlusssatz, zu clausus: abgeschlossen) Siehe hierzu Schönheitsreparatur.

Reparaturklausel

(von lateinisch reparare, parare: bereiten, herrichten)

Bei Wohnimmobilien: Grundsätzlich ist die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes die gesetzliche Aufgabe des Vermieters. Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von ca. 80 Euro für die Einzelreparatur können vereinbart werden. Höhere Summen wie z. B. 200 Euro je Reparaturfall können zur Unwirksamkeit dieser Klausel führen. Ferner muss eine Höchstgrenze pro Jahr angegeben werden. Diese sollte bei maximal sieben Prozent der Jahresnettomiete festgelegt werden. Wird die Höchstgrenze für die Einzelreparatur oder die Höchstgrenze pro Jahr zu hoch angesetzt, kann dies bei einem Rechtsfall zur Unwirksamkeit der Klausel führen.

Bei gewerblichen Immobilien: Hier besteht grundsätzliche Vertragsautonomie zwischen den einzelnen Vetragsparteien.

Restschuld

Der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlte Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld eines Darlehens kann anhand des Tilgungsplanes festgestellt werden.

Risikolebensversicherung

Eine Risikolebensversicherung sichert das unerwartete Ableben des Versicherten ab. Im Fall seines Todes erhalten die Hinterbliebenen (oder eine im Vertrag festgelegte Person) einen festgelegten Geldbetrag. Diese Form der Absicherung ist insbesondere für Familien sinnvoll, die einen größeren Kredit aufnehmen, damit dieser im Fall des Todes des Hauptverdieners zurückgezahlt werden kann.

Rückgewährsansprüche

Anspruch des Grundstückseigentümers gegenüber der Bank auf Übertragung oder Löschung der Grundschuld, sobald die durch die Grundschuld gesicherten Verpflichtungen erfüllt sind, also das aufgenommene Darlehen abbezahlt oder reduziert ist.

Rücktritt vom Darlehensvertrag

Einseitige Erklärung der Bank zur Aufhebung eines noch nicht ausgezahlten Darlehensvertrags, wenn feststeht, dass die Auszahlungsvoraussetzungen innerhalb der Abnahmefrist nicht erfüllt werden. In diesem Fall kann die Bank Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung.

Sachwert

Der Sachwert setzt sich aus dem Gebäude und dem Bodenwert zusammen. Dieser wird auch Verkehrswert genannt. Der Gebäudewert ist der Wert der Aufbauten (Gebäude), ermittelt anhand der Baukosten, korrigiert um Abnutzung und aktuellen Zustand. Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung von Preisen, die für Grundstücke gleicher Art und Lage auf Dauer erzielt werden können. Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus steht auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück. Das Gebäude ist aufgrund des Zustands und der Wohnfläche 800.000 Euro wert, jeder Quadratmeter Boden 200 Euro, womit der Bodenwert 200.000 Euro entspricht. Der Sachwert beträgt also insgesamt eine Million Euro.

Sachwertverfahren

Ein Verfahren zur Ermittlung des Werts von Immobilien. Hier werden vor allem die Herstellungskosten für ein Gebäude herangezogen, bereinigt um das Alter der Immobilie. Dazu kommt noch der Bodenwert des Grundstücks.

Sanierung

(von lateinisch sanare (sanatum): heilen, gesund machen, zu lateinisch sanus: gesund, heil) Eine Sanierung ist eine umfangreiche Modernisierung, ein Umbau oder teilweiser Abriss oder eine umfangreiche Umgestaltung von Räumlichkeiten. Beispiel: Es werden sämtliche Versorgungsleitungen, wie Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen, erneuert.

Schätzung

Auch: Taxe, Wertgutachten. Aufgrund gesetzlicher Vorschriften benötigt die finanzierende Bank zur Ermittlung des Beleihungswerts eines Objektes die Schätzung eines Sachverständigen. Dabei werden z. B. die Lage des Grundstücks, der Zustand des darauf errichteten Gebäudes und der erzielte oder erzielbare Mietertrag sowie die örtlichen Marktverhältnisse berücksichtigt.

Schätzungsgebühren

Auch: Taxkosten. Für die Schätzung des Gebäudewerts der zu finanzierenden Immobilie werden dem Darlehensnehmer Gebühren in Rechnung gestellt.

Schenkung

Eine Schenkung ist eine Zuwendung (= Geschenk), die jemand aus seinem Vermögen einer anderen Person zugutekommen lässt, wenn beide Parteien sich einig darüber sind, dass diese Zuwendung unentgeltlich erfolgt.

Schenkungssteuer

Erhält eine Person von einer anderen Person eine Schenkung, so unterliegt das der sogenannten Schenkungssteuer. Sobald die Summe der Schenkung zwischen diesen Personen in den letzten zehn Jahren einen gewissen Freibetrag überschreitet, fällt Schenkungssteuer an.

Schönheitsreparatur

Die Klausel über Schönheitsreparaturen, auch Renovierungsklausel genannt, handelt von Vereinbarungen in Mietverträgen, wonach sich der Mieter dazu verpflichtet, Renovierungsarbeiten wie Tapezieren der Wände und Decken, Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizungsrohren, Innentüren, Rahmen usw. in bestimmten Zeitabständen durchzuführen. Der Bundesgerichtshof hat diese Klausel gekippt und vertritt die Auffassung, dass der Vermieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen hat, da der Mieter mit seiner Miete (Mietzins) die Abnutzung der Wohnung bereits bezahlt. Prinzipiell kann die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen werden. Hierzu muss eine Individualvereinbarung (im Gegensatz zu einer starren Musterklausel) getroffen werden.

Schufa

Abkürzung für Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute

und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen. Ihr Zweck ist es, einerseits Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschäft und andererseits Kreditnehmer vor übermäßiger Verschuldung zu bewahren. Die Schufa erhält dazu von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Sie stellt die bei ihr vorhandenen Informationen unter Beachtung der strengen Vorschriften des Datenschutzes den Banken auf Anfrage zur Verfügung. Jede Privatperson kann einmal im Jahr eine kostenlose Auskunft über ihre Schufa-Daten erhalten. Bei „easy credit shops“ bspw. kann man sich sofort mit einem Personalausweis seine Schufa-Auskunft gegen geringe Gebühr abholen. Die Schufa ermittelt auch einen sogenannten Bonitäts- Score, der bei theoretischen 100 Prozent gipfelt. Ein Score unter 96 Prozent macht eine Immobilienfinanzierung schwierig bis unmöglich.

Schuldübernahme

Der im Einvernehmen aller Vertragsparteien vorgenommene Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in einen bestehenden Darlehensvertrag unter gleichzeitigem Ausscheiden des bisherigen Darlehensnehmers. In der Praxis ist der Käufer eines Hauses gelegentlich daran interessiert, die vom Verkäufer aufgenommene Finanzierung zu übernehmen. Da die Schuldübernahme der Zustimmung der Bank bedarf, empfiehlt es sich für Verkäufer und Käufer, bereits vor Abschluss des Kaufvertrags mit der Bank Kontakt aufzunehmen, um zu klären, ob und unter welchen Bedingungen die Bank einer Schuldübernahme zustimmt. Auch Kreditnehmerwechsel genannt.

Schuldzinsabzug

Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen Darlehenszinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen. Sobald man Einnahmen erzielt und eine Gewinnerzielungsabsicht hat, kann man auch Ausgaben geltend machen. Somit ist der Schuldzinsabzug bei vermieteten Immobilien möglich, nicht jedoch bei der selbst genutzten Immobilie.

Selbsthilfe

Siehe Eigenleistungen.

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Siehe Bürgschaft. „Selbstschuldnerisch“ bedeutet hierbei, dass der Bürge bei Zahlungsverzug des Schuldners so behandelt wird, als sei er selbst der Schuldner. Im Gegensatz zu einer normalen Bürgschaft kann der Gläubiger bei Zahlungsverzug des Schuldners sofort an den Bürgen herantreten und von ihm die Zahlung verlangen. Solche Bürgschaften können z. B. bei Darlehen oder auch Wohnungsvermietungen eingesetzt werden.

Sicherheiten

Im Rahmen einer langfristigen Baufinanzierung sind vom Darlehensnehmer Sicherheiten zu stellen. Dies sind vor allem Grundpfandrechte (Grundschuld), im Einzelfall auch Bürgschaften oder sonstige Zusatzsicherheiten wie etwa eine Kapitallebensversicherung.

Sicherungszweckerklärung

Siehe Zweckbestimmungserklärung.

Sonderausgaben

Bestimmte Aufwendungen eines Steuerpflichtigen, die steuermindernd von den Einkünften abgesetzt werden dürfen (z. B. Aufwendungen für die Altersvorsorge, Krankenversicherung, allgemeine Personenversicherung etc., keine Sachversicherungen).

Sondereigentum

Gibt es in einem Gebäude mehrere Eigentümer, so teilt sich das Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehört die Wohnung sowie ein ggf. dazugehörender Keller, ein Balkon, der Garten oder ein Stellplatz. Treppenhaus und Dach sind hingegen in der Regel Gemeinschaftseigentum, da sie gemeinschaftlichen Interessen aller Eigentümer dienen. Man kann vereinfacht sagen, dass Sondereigentum alles ist, was nicht gemeinschaftliches Eigentum darstellt, etwa die Wohnung des jeweiligen Eigentümers. Jedoch können etwa Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören, da sie einen Teil der Hülle des Hauses bilden. Jedem ist einleuchtend, dass man z. B. den Aufzug nicht ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer ausbauen darf. Dieser Aufzug gehört allen Eigentümern, ist somit Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehören grundsätzlich alle Bestandteile eines Hauses, die verändert werden können, ohne dass der jeweilige Eigentümer damit die Rechte anderer Miteigentümer berührt. Damit scheiden alle Dinge aus, die für den Bestand und die Sicherheit des Hauses notwendig sind. Auch sind damit dem Sondereigentum nicht solche Sachen zuzuordnen, die auch die anderen Miteigentümer nutzen dürfen, die also dem gemeinschaftlichen Zugriff aller unterliegen. Bei Zweifeln, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist, sollte man mit dem WEGVerwalter Rücksprache halten. Festgelegt wird die Zuordnung durch die Teilungserklärung und das WEG-Gesetz.

Sondernutzungsrecht

Das Recht eines Eigentümers, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen, z. B. Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. Ein Sondernutzungsrecht wird also auf dem Gemeinschaftseigentum

gebildet und darf nur vom Eigentümer des zugehörigen Sonder- oder Teileigentums genutzt werden (Beispiel: Terrasse auf dem Flachdach darf nur vom Eigentümer der darunterliegenden Wohnung genutzt werden). Auch Stellplätze werden oft als Sondernutzungsrechte gebildet. Sondernutzungsrechte können nur übertragen (z. B. verkauft) werden, wenn der Käufer auch ein Sonder- oder Teileigentum besitzt. Sie „hängen“ rechtlich gesehen immer an einem Sonder- oder Teileigentum.

Sonderumlage

Sind größere Reparaturen an einem Mehrfamilienhaus nötig, deren Kosten die Instandhaltungsrücklage überschreiten, so müssen die Eigentümer zusätzliche Zahlungen leisten. Das nennt man Sonderumlage. Diese Sonderumlage wird von der Eigentümergemeinschaft in einer ordentlichen Versammlung genehmigt.

Souterrain

(von französisch souterrain: unterirdisches Gewölbe, von sous: unter und terrain: Erdboden) Kellergeschoss, ganz oder teilweise unter Straßenhöhe liegendes Geschoss.

Spekulationsfrist

(Spekulation von lateinisch speculari: ins Auge fassen, sich nach etwas umsehen, spähen) Der Gewinn aus dem Verkauf einer Kapitalanlageimmobilie ist einkommensteuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert wird. Somit beträgt die Spekulationsfrist bei Immobilien grundsätzlich zehn Jahre. Bei anderen Anlageformen wie etwa Aktien oder eigengenutzten Immobilien existieren andere Spekulationsfristen.

Staffelmietvertrag

(Staffel von mittelhochdeutsch stapfel: Grundlage, Schritt) Ein Staffelmietvertrag ist ein klassischer

Mietvertrag für Wohnraum und gewerbliche Räume. Die Besonderheit hierbei ist, dass bereits zu Beginn des Vertrags festgelegt wird, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. Wichtig: Zusätzliche Erhöhungen in dem Zeitraum zur Staffelung der Miete sind unzulässig, und dies gilt auch bei Modernisierungen in diesem Zeitraum. Wenn der Mietvertrag zur Staffelung der Miete abgelaufen ist, kann die Miete nur über die ortsüblichen Vergleichsmieten weiter erhöht werden. Der grundsätzliche Vorteil einer Mietstaffelvereinbarung ist, dass sie keiner Kappungsgrenze (max. 20 Prozent in 3 Jahren) ausgesetzt ist und hier frei vereinbart werden kann.

Steigleitung

Vom Hausanschluss senkrecht aufsteigende Leitung für Gas, Strom oder Wasser.

Steuerliche Förderung (des Eigenheims)

Das waren bis 2005 Eigenheimzulage, Kinderzulage, ökologische Baumaßnahmen. Aktuell ist unter bestimmten Bedingungen eine Förderung über die Riester-Rente möglich.

Steuerliche Förderung (des Wohnungsbaus)

Steuerliche Vergünstigungen für den Wohnungsbau. Insbesondere durch Abschreibungen, Sonderausgaben und Schuldzinsabzug.

Steuermodell

Unter dem Begriff Steuermodell werden sogenannte Bauherren-, Bauträger-, Erwerber-, Erhaltungs- und andere Modelle zusammengefasst, deren Ziel es ist, beim Erwerb von Grundbesitz durch einen möglichst hohen Anteil an Werbungskosten Steuern zu „sparen“. Zahlreiche Steuermodelle haben in den letzten Jahren die Erwartungen der Anleger nicht erfüllt. In einigen Fällen haben die Finanzverwaltungen die Modelle insgesamt oder die Werbungskosten gar nicht bzw. nur teilweise anerkannt. In anderen Fällen ist der erwartete Mietertrag oder Wertzuwachs ausgeblieben. Grundsätzlich sollte man nicht allein um der Steuerersparnis willen in Immobilien investieren, sondern auf die Werthaltigkeit und die Rentabilität achten.

Stockwerk

(von mittelhochdeutsch stoc: Balken, Geschoss eines Hauses) Bezeichnung für alle in einer Ebene liegenden Räume oberhalb des Erdgeschosses.

Sondertilgungen

Freiwillige Sonderzahlungen, die über die vereinbarten Ratenzahlungen hinausgeht. Eine Sondertilgung bewirkt eine schnellere Rückzahlung des Darlehens und eine Verringerung der zu zahlenden Zinsen. Um eine Sondertilgung vornehmen zu können, müssen Sie dieses Recht im Darlehensvertrag vereinbart haben.

Taxe

(von lateinisch taxa: Schätzung, Anschlag, Satz) Anderes Wort für Schätzung.

Taxkosten

(von lateinisch taxa: Schätzung) Siehe Schätzungsgebühren.

Teileigentum

Bezeichnet das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, z. B. Garage oder Gewerberäume.

Teilungserklärung

Durch die Teilungserklärung wird eine Immobilie in sogenannte Miteigentumsanteile (Eigentumswohnungen) aufgeteilt. Der Teilungserklärung kann man entnehmen, an welchen Gebäudeteilen Sondereigentum besteht und welche teile Gemeinschaftseigentum sind. Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses. Sie regelt den Besitz sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (juristisch nur eine Einheit) kann dieses bei einem Notar in einzelne, rechtlich voneinander getrennte Wohnungen aufteilen lassen. Grundlage hierfür ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, aus der klar hervorgeht, dass die einzelnen Wohnungen räumlich voneinander getrennt sind. Aufgrund der Teilungserklärung werden für die einzelnen Eigentumswohnungen Wohnungsgrundbücher beim Grundbuchamt angelegt. Dadurch wird jede Wohnung als rechtlich eigenständiges Eigentum angesehen, das von individuellen Eigentümern besessen werden und individuell mit einer Grundschuld beliehen werden kann etc. Die Teilungserklärung regelt im Wesentlichen das Verhältnis der Miteigentümer untereinander (z. B. die Aufteilung der Kosten einer Dachreparatur).

Teilvalutierungszuschlag

(Valutierung von italienisch valuta, zu: valuto, valere: gelten, wert sein) Ausgleich für den zusätzlichen Aufwand, wenn das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen – nach Baufortschritt – ausgezahlt wird.

Tilgung

(von althochdeutsch tiligon, lateinisch delere: zerstören, vernichten, schriftliches Auslöschen) Während die Zinsen die „Leihgebühr“ für Geld sind, bedeutet Tilgung die „Rückzahlung“. Man versteht darunter den monatlichen oder einmaligen Geldbetrag, der zur Reduzierung der Schuld bezahlt wird.

Tilgungsaussetzung

(Tilgung von althochdeutsch tiligon, lateinisch delere: zerstören, vernichten, schriftliches Auslöschen) Vereinbarung im Darlehensvertrag mit der Bank, die vereinbarte Tilgung gegen Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen, Kapitallebensversicherungen oder einem anderen Sparplan auszusetzen. Für die Dauer der Tilgungsaussetzung erhält die Bank nur die vereinbarten Zinsen, die Schuld wird nicht reduziert, sondern eine Gegenposition in Form eines anzusparenden Guthabens ausgebaut. Das Darlehen wird dann, wenn der Bausparvertrag oder die Kapitallebensversicherung auszahlungsreif ist, auf einen Schlag getilgt. Dies hat steuerliche Vorteile, siehe hierzu Tilgungsplan, endfälliges Darlehen, Tilgungsdarlehen. Eine weitere Form: Kommt der Darlehensnehmer in finanzielle Probleme, kann er mit der Bank unter Umständen eine Tilgungsaussetzung vereinbaren und für eine gewisse Zeit nur Zinsen zahlen, nicht aber den Kredit tilgen.

Tilgungsfreijahre

Die Hypothekenbanken sind unter bestimmten Umständen bereit, die Tilgung erst nach den ersten (schwierigeren) Jahren beginnen zu lassen, so dass der Darlehensnehmer in dieser Zeit nur Zinsen zu zahlen braucht.

Tilgungsplan

Der Tilgungsplan gibt an, wie der planmäßige Verlauf der Verzinsung und Tilgung eines Darlehens aussieht. Er enthält normalerweise die Kreditrate für die einzelnen Zahlungsperioden (Jahresleistung, Vierteljahresrate, Monatsrate), den Zinsbetrag, den Tilgungsbetrag und die jeweilige Restschuld. So kann man schon vor der Aufnahme des Darlehens sehen, wie sich die Tilgung desselben entwickeln wird. Der Tilgunsplan ist insbesondere bei vermieteten Immobilien interessant, da man hieraus auch die zukünftige Steuerentwicklung ersehen kann: Da ja von der Gesamtrate (Annuität) nur die Zinsanteile absetzbar sind (welche bei Annuitätendarlehen jedes Jahr sinken), sinkt der abzusetzende Betrag jedes Jahr. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Anfangstilgung nicht zu hoch gewählt wird, da sie nach ein paar Jahren zur echten Steuerbelastung werden kann. Tilgungsaussetzungsdarlehen (siehe auch Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen) werden gewählt, um diese Steuerproblematik zu lösen.

Tilgungsstreckung

(Tilgung von althochdeutsch tiligon, lateinisch delere: zerstören, vernichten, schriftliches Auslöschen) Wird in einem Darlehensvertrag ein Disagio vereinbart, erhält der Darlehensnehmer bei der Auszahlung des Darlehens einen um das Disagio ermäßigten Betrag. Eine hieraus entstehende Finanzierungslücke lässt sich mit einem Zusatzdarlehen zur Finanzierung des Disagios ganz oder teilweise schließen. Dieses Tilgungsstreckungsdarlehen wird zuerst getilgt, währenddessen bleibt das Hauptdarlehen tilgungsfrei (daher die Bezeichnung Tilgungsstreckung).

Titel

(von lateinisch titulus: Aufschrift, Inschrift) Ein verbrieftes Recht (z. B. ein Gerichtsurteil), das von einer Autorität (z. B. Richter) bestätigt wurde und das man geltend machen darf (z. B. durch Gerichtsvollzieher oder Polizei), ohne dass es noch weiter hinterfragt werden kann.

Treuhänder

Ein Treuhänder verwaltet fremdes Geld oder Eigentum („zu treuen Händen“) gemäß Anweisungen für eine dritte Person, um bei einer Zug-um-Zug-Abwicklung Missbrauch zu verhindern. Beispiel: Der Bauträger will vom Käufer eine Zustimmung zur Änderung einer Teilungserklärung. Der Kunde knüpft daran Bedingungen zur Mängelbeseitigung. Jetzt kann der Bauträger Geld auf einem Treuhänderkonto hinterlegen, womit für den Kunden sichergestellt wird, dass die Mängel auf jeden Fall erledigt werden. Der Kunde kann dann sofort der Änderung risikolos zustimmen.

Treuhänderauftrag

Die Anweisung an den Treuhänder, wie etwa mit Geld zu verfahren ist. Bei Immobilien handelt der Treuhandauftrag meist von den Voraussetzungen, unter denen das Geld freigegeben werden darf; wann also z. B. der Kaufpreis für eine Immobilie, welcher vom Käufer an den Notar (als Treuhänder) gezahlt wurde, an den Verkäufer weitergeleitet werden darf. Beispiel: „Sobald der Verkäufer die rechtswirksame Baugenehmigung dem Notar nachweist, darf der Kaufpreis vom Treuhandkonto an den Verkäufer ausgekehrt werden.“

Treuhandvertrag

Der Vertrag, den man mit dem Treuhänder abschließt. Handelt meist von den Rechten, den Pflichten und der Bezahlung.

Treuhandzahlung

Eine Treuhandzahlung ist eine Zahlung an einen vertrauenswürdigen Dritten (Treuhänder) mit der Auflage, über das Geld nur zu verfügen, wenn die vom Zahlenden aufgestellten Auflagen erfüllt sind. Zu den wichtigsten Treuhandzahlungen zählen Zahlungen auf ein Notaranderkonto. Der Notar erhält das Geld mit bestimmten Auflagen und zahlt es erst dann an den Empfänger aus, wenn diese erfüllt sind. Beispiel: „Sobald der Verkäufer die Kontaminationsfreiheit (keine Giftstoffe) des Grundstückes dem Notar nachweist, darf der Kaufpreis vom Treuhandkonto an den Verkäufer ausgekehrt werden.“

Umschuldung

Ablösung eines bestehenden Kredits durch ein neues Darlehen. Eine Umschuldung kommt in Frage, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Hypothekendarlehen umgewandelt werden sollen. Oder wenn an die Stelle eines Gleitzinsdarlehens eine Festzinshypothek treten soll. Eine weitere Möglichkeit für eine Umschuldung ist dann gegeben, wenn die Konditionen des bisherigen Darlehens auslaufen und der Darlehensnehmer mit einer Verlängerung des Darlehens nicht einverstanden ist oder aus sonstigen Gründen die Bank wechseln möchte.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung des Finanzamtes, dass aus steuerlicher Sicht keine Bedenken gegen die Kaufvertragsabwicklung bestehen. Wurde etwa die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt, wird diese Bescheinigung nicht ausgestellt, was zur Folge hat, dass der Käufer einer Immobilie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann. Das hat wiederum zur Folge, dass der Verkäufer so lange (bis zur Eigentumseintragung) auch für die Kosten des Käufers mithaftet (z. B. Grunderwerbsteuer, Notargebühren).

Untermieter

Ein Untermieter ist eine Person, die z. B. eine Wohnung nutzt, die von einer anderen Person als Hauptmieter angemietet worden ist. Die Untervermietung kommt in der Regel vor, wenn sich z. B. der Hauptmieter aus beruflichen Gründen woanders aufhält. Grundsätzlich bedarf die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters.

Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Erwirbt eine Person eine Immobilie, so unterwirft sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes persönliches Vermögen, sofern sie den Kaufpreis nicht bezahlt und der Verkäufer die Zwangsvollstreckung einleitet. Die Besonderheit ist, dass der Verkäufer nicht erst ein langjähriges Verfahren führen muss, um dann einen Titel zu besitzen, mit dem er vollstrecken kann. Durch den beglaubigten Kaufvertrag hat er bereits einen Titel in der Hand, so dass er im Falle der Nichtzahlung durch den Käufer sofort den Gerichtsvollzieher beauftragen kann (also ohne erst klagen zu müssen).

Umbauter Raum

Bauvolumen eines Gebäudes. Die Berechnung des umbauten Raums gehört zu den Bauunterlagen, die der Darlehensgeber eines Baudarlehens zur Wertermittlung des zu finanzierenden Objektes benötigt.

Umlagefähig/Nicht Umlagefähig

Teile der Hausgeldzahlungen an die WEG-Verwaltung (Hausmeister, Versicherung, Grundsteuer, Strom etc.) sind auf den Mieter umlagefähig, andere Teile (Instandhaltungsrücklage, Reparaturen und Verwaltergebühren) nicht. Bei älteren Mietverträgen kann es abweichende Regelungen geben. Siehe auch Nebenkosten.

Umbau

Ein Umbau verändert die bauliche Substanz eines Gebäudes. Das unterscheidet ihn von einer Ausbaumaßnahme, einer Modernisierung oder einer Kernsanierung.

Valutierung

(von lateinisch valere: stark sein) Fachbegriff für die Wertstellung von Buchungen, d. h. Festlegung des Datums, an dem eine Gutschrift oder Belastung (auf einem Konto) erfolgt bzw. die Zinsberechnung beginnt. So steht etwa auf den Kontoauszügen deiner Bank das Datum, an dem jeweils Buchungen und Wertstellungen der Buchungen erfolgt sind.

Variabler Zins

(von lateinisch varius: verschieden, unterschiedlich) Zinssatz, der nicht festgelegt ist, sondern sich der Marktentwicklung anpasst. Siehe Gleitzinsdarlehen.

Veranda

(von indisch varanda: Wall, Trennwand) Überdachter Vorbau an einem Gebäude, dessen Seiten offen oder verglast sind.

Verbundfinazierung

Siehe Finanzierung aus einer Hand.

Verbraucherpreisindex

(Index von lateinisch indicere: ansagen, anzeigen, bekannt machen) Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt erstellt. Er wird ermittelt, indem ein Warenkorb zusammengestellt wird, in dem Nahrungsmittel, alkoholische Getränke, Bekleidung, Wohnungsmieten, Wasser, Strom, Gesundheitspflege, Freizeitunterhaltung, Bildungsbedarf etc. enthalten sind. Es wird dann die durchschnittliche prozentuale Preisveränderung dieser Waren- und Dienstleistungen des privaten Bedarfs in Deutschland analysiert und verglichen mit einem Basisjahr (derzeit 2010). Der Verbraucherpreisindex

gibt an, wie sich die Preise jeweils im letzten Jahr entwickelt haben. Kritiker sind der Meinung, dass diese Werte durch die Art der Zusammenstellung des Warenkorbs manipulierbar seien und auch manipuliert würden.

Vergleichsmiete

Die Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ermittelt. D. h., die Gemeinde ermittelt die Mietpreise (in der Regel der letzten vier Jahre), die in bestimmten Lagen bezahlt werden, und gibt das Ergebnis dann als Vergleichsmiete in Form eines Mietpreisspiegels heraus. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch der Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum, siehe auch Mietspiegel.

Vergleichswertverfahren

Ein Verfahren zur Ermittlung des Werts einer Immobilie. Hierbei wird der tatsächliche Verkaufspreis anderer, ähnlicher Immobilien in ähnlicher Lage als Grundlage der Berechnung herangezogen.

Vergleichswohnungen

Der Begriff Vergleichswohnungen wird meistens im Zusammenhang von Mieterhöhungsverlangen verwendet. Der Vermieter hat die Möglichkeit, die Miete über Vergleichsmieten (Mietpreisspiegel) oder z. B. Vergleichswohnungen zu erhöhen. Möchte man eine Mieterhöhung über Vergleichswohnungen durchführen, müssen diese drei Wohnungen von der Größe, Ausstattung und Lage ähnlich sein wie die Wohnung, für die man eine Mieterhöhung durchführen möchte.

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist der Erlös (Preis), der bei einer Veräußerung des Objektes unter normalen Bedingungen im geschäftlichen Verkehr erzielt werden kann.

Versammlungsprotokoll

(Protokoo von mittellateinisch protocollum: vorgeleimtes Blatt) Ein Versammlungsprotokoll ist eine Niederschrift des Verlaufs einer Eigentümerversammlung, in der Beschlüsse gefasst worden sind. Die Niederschrift ist eine Bestätigung bzw. ein Beweis für die Richtigkeit und Gültigkeit der von der Eigentümerversammlung getroffenen Entscheidungen. Ein Versammlungsprotokoll zu einer Eigentümerversammlung hat formelle Anforderungen zu erfüllen. D. h., es muss wiedergegeben werden, wann und wo die Versammlung stattgefunden und wer daran teilgenommen hat, die Feststellung der einzelnen Tagesordnungspunkte, die Abstimmungsergebnisse und die wörtliche Beschlussfassung.

Verteilung der Kosten und Lasten

Betrifft die Verteilung der bei einem Mehrfamilienhaus (mit Eigentumswohnungen) anfallenden Bewirtschaftungskosten für Straßenreinigung, Flurreinigung, Gemeinschaftsstrom etc. Soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt, sind die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Miteigentumsanteilen zu verteilen. Dies gilt auch dann, wenn die Eigentumswohnungen oder Teileinheiten vom jeweiligen Eigentümer nicht genutzt werden. Eine Änderung der Verteilung setzt voraus, dass alle Wohnungseigentümer ihr zustimmen, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung lässt die Änderung des Verteilerschlüssels mit einer Zweidrittelmehrheit zu. Werden Beschlüsse gefasst, die der Gemeinschaftsordnung oder – soweit diese keine Regelungen enthält – dem Wohnungseigentumsgesetz entgegenstehen, so ist der Beschluss anfechtbar. Unterbleibt dies, so wird der eigentlich unwirksame Beschluss gleichwohl wirksam.

Verwaltungsbeirat

Auch kurz als Beirat bezeichnet. Der Verwaltungsbeirat ist ein Organ der Eigentümergemeinschaft, neben der Eigentümerversammlung und dem WEG-Verwalter. Er wird von den Eigentümern gewählt. Zu seinen Aufgaben gehört es unter anderem, die jährliche Abrechnung des WEG-Verwalters zu überprüfen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern. Sie alle müssen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sein.

Vollstreckungstitel

(Titel von lateinisch titulus: Aufschrift, Inschrift) Ein Vollstreckungstitel ist eine rechtliche Anordnung zur Zahlung oder zu einer Handlung wie z. B. Herausgabe einer Mietsache. Ein Vollstreckungstitel muss erst erwirkt werden. Beispiel: Ein Mieter bezahlt seine Miete nicht, und trotz Mahnungen werden die Mietschulden nicht beglichen. Dann beantragt der Vermieter einen Mahnbescheid, nach dessen Zustellung wird der Vollstreckungsbescheid geschickt, und aus diesem Titel heraus kann dann der Gerichtsvollzieher beauftragt werden, eine Pfändung durchzuführen oder, wenn z. B. eine Räumungsklage durchgeführt wurde, mit dem Vollstreckungstitel die Wohnung räumen zu lassen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Entgelt für die einem Kreditinstitut entstehenden Verluste bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung eines Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen werden die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Kreditinstitute besorgen sich die für die Herausgabe des Darlehens notwendigen Gelder meist genau für diese Laufzeit. Wird das Darlehen vom Verbraucher vorzeitig zurückgezahlt, so können den Kreditinstituten je nach Höhe der Zinskonditionen, Restlaufzeit und Restschuld erhebliche Verluste entstehen, die sie dann über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen, die ihnen der Darlehensnehmer zahlen muss.

Vorkaufsrecht

Man unterscheidet zwischen privatem und öffentlichem Vorkaufsrecht. Das private Vorkaufsrecht wird meist ins Grundbuch eingetragen. Derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht besteht, kann beanspruchen, dass ihm das Grundstück bei einem Verkauf an einen Dritten zu den gleichen Bedingungen, wie in dem Vertrag mit dem Dritten festgelegt, angeboten und bei Zustimmung übertragen wird. Öffentliche Vorkaufsrechte der Gemeinde im Bereich des Städtebaus sind im Baugesetzbuch wie auch im Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch geregelt. Beispiel: In einem Mehrfamilienhaus mit zehn Eigentümern will einer der Eigentümer seine Wohnung für 100.000 Euro verkaufen und hat auch schon einen Käufer, der den Betrag zahlen will. Ist im Grundbuch ein Vorkaufsrecht zugunsten der anderen Eigentümer eingetragen, müssen diese erklären, dass sie davon keinen Gebrauch machen. Alternativ könnte einer der anderen Eigentümer die Wohnung für 100.000 Euro erwerben und in den Vertrag einsteigen.

Vorkaufsrecht-Verzichtserklärung

Schriftliche Erklärung des Mieters, dass er die von ihm angemietete Wohnung nicht erwerben möchte. Diese Erklärung des Mieters ist nur erforderlich, wenn der Mieter bereits zum Zeitpunkt der Aufteilung eines Mehrfamilienwohnhauses in Eigentumswohnungen die Wohnung gemietet hatte.

Vorschaltdarlehen

(Darlehen von althochdeutsch darleihen: leihweise überlassen) Darlehen mit kurzer Zinsfestschreibung (bis zu zwei Jahre). Der Darlehensnehmer kann in der Regel während der Laufzeit des Vorschaltdarlehens jederzeit – bei demselben Darlehensgeber – auf ein Darlehen mit langfristigem Zins „umsteigen“. Benutzt man z. B., wenn bei einem Neubau nicht ganz klar ist, wie viel die finalen Kosten dann tatsächlich betragen. Um hier z. B. nicht ein zu hohes Darlehen aufzunehmen und daran zehn Jahre gebunden zu sein, arbeitet man erst einmal mit einem Vorschaltdarlehen.

Wohnen

(von althochdeutsch wonen: sich aufhalten, bleiben, gewohnt sein) Sich ständig aufhalten, sein Heim haben.

Wohnfläche

(wohnen von althochdeutsch wonen: sich aufhalten, bleiben, gewohnt sein) Die Summe der (als Wohnfläche) anrechenbaren Grundflächen der Räume, die zur Wohnung gehören. Nicht dazu gehören die Grundfläche von Keller, Dachräumen oder Räumen, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen. Die Wohnfläche wird beim Finanzierungsplan und bei der Darlehensbewilligung sowie in Kombination mit den Baukosten zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens herangezogen. Die Wohnfläche ist auch meist die Grundlage für die später erzielbare Miete.

Wohnflächenberechnung

(wohnen von althochdeutsch wonen: sich aufhalten, bleiben, gewohnt sein) Die vom Architekten erstellte Berechnung und deren Herleitungsweg (Rechenweg) anhand der einzelnen Maße der jeweiligen Wohnung.

Wohngeld

Siehe Hausgeld.

Wohnung

(von althochdeutsch wonen: sich aufhalten, bleiben, gewohnt sein) Der aus einem oder mehreren Räumen bestehende

Bereich innerhalb eines Gebäudes, in dem jemand wohnt.

Wohnungseigentum/Sondereigentum

Das Sondereigentum an einer Wohnung mit den dazugehörigen Nebenräumen wie z. B. Balkon, Loggia und Kellerraum.

Wohnungseigentümerversammlung

(wohnen von althochdeutsch wonen: sich aufhalten, bleiben, gewohnt sein) Eine Versammlung der Eigentümer einzelner

Wohnungen eines Mehrfamilienhauses. Die Versammlung ist mindestens einmal im Jahr vom WEG-Verwalter einzuberufen.

Wohnungsübergabeprotokoll

Ein Wohnungsübergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung bei ihrer Übergabe oder auch Abnahme (Rückgabe). Damit es nicht zu unnötigen Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter kommt, sollte immer ein ausführliches Wohnungsübergabeprotokoll bei Übergabe der Mietsache angefertigt werden.

WEG

Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft aller Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, das in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde.

WEG-Verwalter

Die Verwaltung, welche für das Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer, die ordentliche Bewirtschaftung des Anwesens, die Kommunikation mit Versorgern (Strom, Gas etc.), die jährliche Eigentümerversammlung, die Führung der WEG-Konten, die Erstellung des Wirtschaftsplanes und die jährliche Abrechnung der Hausgelder zuständig ist. Er vertritt im Rahmen seiner Vollmachten die Eigentümer „als eine Stimme“ nach außen.

WEG-Verwaltung/Mietverwaltung Unterschied

Rein rechtlich unterscheidet man bei einem Mehrfamilienhaus folgende Parteien: Mieter, Eigentümer einzelner Wohnungen und die Eigentümergemeinschaft, also die Gruppe aller Eigentümer von Wohnungen innerhalb des Mehrfamilienhauses. Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum, die Mietverwaltung vertritt den einzelnen Eigentümer einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter und der WEG. Die Befugnis des WEG-Verwalters endet quasi vor der Wohnungstür. Der Mietverwalter oder auch Sondereigentumsverwalter kümmert sich (vereinfacht gesagt) um den Rest bzw. um Mietangelegenheiten und alles, was innerhalb der Wohnung anfällt. Der WEG-Verwalter ist für die ordentliche Bewirtschaftung des Anwesens, die jährliche Eigentümerversammlung, die Führung der WEGKonten, die Erstellung des Wirtschaftsplans und die jährliche Abrechnung der Hausgelder zuständig. Er kümmert sich somit um die Verwaltung der Eigentümer, nicht der Mieter.

Wertermittlung

Eine Wertermittlung wird durchgeführt, um den Verkehrs- und den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Diverse unterschiedliche Verfahren werden dabei zur Bewertung herangezogen: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren. Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgt die Bewertung in der Regel über das Sachwertverfahren. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (abhängig von Grundstücksgröße und Quadratmeterpreis) und dem Bauwert. Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird über den Ertragswert bestimmt. Er errechnet sich aus der Jahresnettokaltmiete. Ein Gutachten zur Immobilie weist häufig sowohl den Sachwert als auch den Ertragswert aus. Der Wert der Immobilie wird dann aus dem Mittelwert beider Ergebnisse errechnet und über das Vergleichswertverfahren verifiziert.

Wertermittlungsgebühr

Kosten für eine Wertermittlung.

Wertgutachten

Schätzung

Wertsteigerung

Steigerung des Werts einer Immobilie. Jene entsteht oft aufgrund der Inflation, die dazu führt, dass zum einen die Immobilienpreise und zum anderen die Mieten (also der Ertrag vermieteter Immobilien) steigen. Eine Wertsteigerung einer Immobilie kann auch durch Modernisierung erfolgen oder durch erhöhte Nachfrage bei wenig Angebot.

Wirtschaftsplan

Ein vom WEG-Verwalter ersteller Plan, auf dessen Basis sich die Hausgeldvorauszahlungen (also Abschlagszahlungen) der einzelnen Eigentümer berechnen. Dies ist eine Schätzung der Kosten für das laufende bzw. folgende Jahr. Unabhängig vom Wirtschaftsplan werden die tatsächlich angefallenen Kosten für das abgelaufene Jahr den Hausgeldvorauszahlungen gegenübergestellt, woraus sich Nach- oder Rückzahlungen für individuelle Eigentümer ergeben können.

Zahlungsaufforderung

Die Aufforderung vom Notar, dass der Kaufpreis vom Käufer gezahlt werden soll. Verspätete Zahlung führt zu Verzugszinsen und Schadensersatz. Der Notar fordert erst dann zur Zahlung auf, wenn alle Anforderungen gemäß Notarvertrag erfüllt sind.

Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag ist ein Vertrag über ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit. D. h., zu Beginn des Mietverhältnisses steht bereits fest, wann es endet. Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

a) die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will oder

b) die Räume wesentlich instand setzen möchte, so dass durch die Maßnahme eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde. Entfallen zu einem späteren Zeitpunkt die beiden vorgenannten Gründe, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. D. h., der Zeitmietvertrag geht dann über in ein unbefristetes Mietverhältnis und kann nur gemäß den gesetzlichen Möglichkeiten gekündigt werden.

Zins

(von althochdeutsch zins: Abgabe, von lateinisch census: Schätzung, Steuer) Die Gebühr für die Überlassung eines Darlehens. Der Zins wird gewöhnlich in Prozent der Darlehenssumme angegeben.

Zinsänderungsrisiko

(Zins von althochdeutsch zins: Abgabe, von lateinisch census: Schätzung, Steuer) Risiko, dass die Zinsen für ein Darlehen steigen, wenn sie nicht festgeschrieben sind. Siehe Gleitzinsdarlehen.

Zinsanpassung

(Zins von althochdeutsch zins: Abgabe, von lateinisch census: Schätzung, Steuer) Siehe Konditionsanpassung.

Zinsfestschreibung

(Zins von althochdeutsch zins: Abgabe, von lateinisch census: Schätzung, Steuer) Zeitraum, für den die Konditionen für ein Darlehen von der Bank garantiert werden. Die Darlehen der Hypothekenbanken werden mit Festzins angeboten. Der Darlehensnehmer kann dabei in der Regel Zinsfestschreibungen von bis zu 20 Jahren wählen. In Einzelfällen ist auch die Zinsfestschreibung für die volle Darlehenslaufzeit (bei 2 Prozent Anfangstilgung ca. 30 Jahre) möglich. Die Zinsfestschreibung

hat gegenüber dem variablen Zins den Vorteil, dass der Darlehensnehmer seine finanzielle Belastung langfristig sicher kalkulieren kann. In Zeiten niedriger Zinsen ist es ratsam, sich den Niedrigzins durch Wahl einer möglichst langfristigen Zinsfestschreibung zu sichern (mindestens zehn Jahre).

Zinssatz

(Zins von althochdeutsch zins: Abgabe, von lateinisch census: Schätzung, Steuer) Prozentsatz, zu dem ein Darlehen verzinst

wird. Siehe Nominalzins und Effektivzins.

Zusage

Siehe Darlehensvertrag.

Zusatzsicherheiten

Neben den üblichen Sicherheiten können unter bestimmten Umständen Zusatzsicherheiten erforderlich sein, um ein Darlehen zu erhalten. Zu den gebräuchlichsten gehören Bürgschaften von Banken oder vom Arbeitgeber, Mitverpflichtungen von Verwandten, die Abtretung von Ansprüchen aus Kapital- und Risikolebensversicherungen oder aus Bausparverträgen sowie die Verpfändung von Bankguthaben, Wertpapieren oder werthaltigen anderen Immobilien.

Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung ist die Ausführung des Gerichtsvollziehers zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche des Gläubigers gegen den Schuldner aufgrund eines vollstreckbaren Titels. Siehe auch Vollstreckungstitel.

Zweckbestimmungserklärung/Zweckerklärung

Vereinbarung zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer bzw. Grundstückseigentümer über den Umfang der durch die Grundschuld gesicherten Verbindlichkeiten.

Zwischenfinanzierung

Dient zur Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs bis zur Auszahlung des langfristigen Darlehens. Zugesagte Mittel können in der Bauphase nicht immer so schnell zur Verfügung gestellt werden, wie es z. B. zur Begleichung der in kurzen Abständen anfallenden Handwerkerrechnungen erforderlich ist. Abhilfe kann in einem solchen Fall eine Zwischenfinanzierung schaffen.