WOHNIMMOBILIEN: EIN HEISS UMKÄMPFTES PFLASTE

Wohnimmobilien sind nach wie vor sehr gefragt. Zahlreiche Investorengruppen tummeln sich in diesem Segment und verstärken ihre Aktivitäten. Das pusht die Investmentumsätze und sorgt für eine stärkere Ausdifferenzierung der Geschäftsmodelle von Wohnimmobiliengesellschaften. In den ersten neun Monaten 2017 sind die Umsätze auf dem Investmentmarkt für Wohnimmobilien im Jahresvergleich um 40 Prozent auf 10,9 Milliarden Euro gestiegen. "Aber die Zahl der Wohneinheiten pro Transaktion ist rückläufig", hat Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany, beobachtet. Nur drei Port­folios mit mehr als 2.500 Wohnungen wurden gehandelt. 2015 waren es noch mehr als 20. Und während vor fünf Jahren im Schnitt 850 Einheiten pro Deal gehandelt worden sind, waren es in den ersten neun Monaten 2017 nur noch 320. Kortmann: "Große Pakete sind Mangelware" Das es kaum noch große Pakete am Markt gibt, wie Kortmann feststellte, hat zwei Gründe: Zum einen gab es eine Übernahmewelle unter börsennotierten Wohnungskonzernen – vor allem Branchenprimus Vonovia nutzte sie, um unter anderem durch den Erwerb von Gagfah und Conwert den Wohnungsbestand aufzustocken – und die Möglichkeit, auf diesem Weg weiter zu expandieren, ist nun weitgehend ausgeschöpft. Zum anderen sind die Preise gerade für Bestandsobjekte, die wegen ihres Risiko- und Renditeprofils gut in die Portfoliostruktur großer deutscher Wohnungsbestandhaltern passen, stark gestiegen. Und sie ist nicht die einzige institutionelle Anlegergruppe, die Investments in größere Pakete bevorzugt. Auch Initiatoren offener Immobilienfonds positionieren sich verstärkt in diesem Segment, wie etwa Union Investment und ZBI.

Pensionskassen und Versicherer drängen auf den Markt          

Ferner lenken Pensionskassen und Versicherungen, die lange eher Bestände re­du­ziert hatten, inzwischen mehr Geld in diese Assetklasse. "Die Allianz hat erst kürzlich, unter anderem in Bochum, größere Wohnungsbestände von Vonovia gekauft", sagt Thomas Beyerle, Head of Research Catella Group. Die Investmentumsätze bewegten sich auf Spitzenniveau, da Investoren bereit seien, Defizite bei Lage und Zustand zu akzeptieren. Zudem floriere die Projekt­ent­wicklung. "Der Wohnimmobilienmarkt hat sich seitens der Anbieter- und der Nachfrager­ stärker ausdifferenziert", sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE. Bei Wohnungskonzernen stießen in der Regel erst Tickets ab einer Größenord­nung von 50 Mil­lionen Euro auf Interesse. Unterhalb dieser Grenze, so der Invest­ment­ex­perte, überließen sie häufig lieber anderen Marktteilnehmern die Initiative.

Kleinteilige Wohnungsbestände gehen häufig an Entwickler

So gebe es etwa Immobilienhändler, wie etwa die Noratis AG, die kleinteilige Wonungsbestände aufkauften, sanierten oder modernisierten, um sie dann weiterzuverkaufen. "Mit Wohnungskonzernen konkurrieren wir dabei nicht um kleinere Liegenschaften", sagt Noratis-Vorstandschef Igor Bugarski. Man habe ihnen vielmehr schon Bestände, die nicht zu deren re­gio­na­ler Ausrichtung gepasst hätten, abgekauft. Gekauft wird vorzugsweise in B- und C-Städten. Ebenso werden an der Qualität der Objekte bewusst Abstriche gemacht. Noratis will durch Sanierungsmaßnahmen später beim Verkauf eine Prämie einstreichen. Wohnungen werden zur 9- bis 16-fachen Jahreskaltmiete angekauft. Typische Bestandshalter sind bereit, für voll vermie­tete Wohnblocks von guter Qualität bis zum 20-Fachen der jährlichen Nettomiete auf den Tisch zu legen. "Große Wohnungskonzerne gehören nicht zu unserer Zielgruppe, so Bugarski. Verkauft wird vorwiegend an Einzelinvestoren, Im­mo­bilien­fonds, Pen­si­onskassen sowie Family Offices.  

Bestandshalter nutzen Verkaufsopportunitäten

Es gibt auch Immobiliengesellschaften, die zunächst Immobilienbestände langfristig aufbauen, jedoch Verkaufsopportunitäten nutzen. Der Investmenthorizont liegt bei fünf bis zehn Jahren. Ein Geschäftskonzept, das in diese Richtung tendiert, praktiziert die Mähren AG. "Da wir nicht börsennotiert sind, können wir es uns im Gegensatz zu Wettbewerbern leisten, antizyklisch zu investieren", sagt Jakob Mähren, Vor­standschef der Mähren AG. Seit Jahresbeginn haben die Berliner ihr Portfolio von 4.000 um mehr als die Hälfte auf etwa 1.500 Einheiten reduziert. In den kommenden fünf Jahren soll der Bestand wieder auf 5.000 Einheiten erhöht werden. Auch die Alpha-Real-Estate Group ist im Immobilienhandel und in der langfristigen (Investmenthorizont: zehn bis 15 Jahre) Bestandshaltung aktiv. "Im derzeit hochpreisigen Marktumfeld wird es immer schwieriger, attraktive Objekte für eine Weiterentwicklung zu finden", sagt Norman Scherer, Director der Alpha RE. Am liebsten investieren die Mannheimer in Wohnanlagen mit 50 bis 200 Einheiten im mittleren Marktsegment in wachs­tumsstarken süddeutschen B-Städten wie Ludwigshafen, Karlsruhe und Würzburg. Ihren Wohnungsbestand will die Alpha RE in den kommenden fünf Jahren auf 1.000 Einheiten ausbauen. Verkauft werden die Wohnungen an Privatanleger.

Verstärkte Investitionen in Projektentwicklungen

Im Vergleich hierzu bewegt sich die GWH Wohnungsgesellschaft, eine Tochter der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba), deren Portfolio 50.000 Wohnungen umfasst, in ganz anderen Dimensionen. Auch der Immobilienhandel und die Projektentwicklung gehören zu den Geschäftsfeldern. Im vergangenen Jahr hat die GWH knapp 2.000 Wohnungen erworben, vor allem in ihrem Kerngebiet Rhein-Main und erstmals in Hannover als neuem Wachstumsfeld. Verkauft wurden rund 500 Gebrauchtwohnungen aus dem Eigenbestand. Etwa die Hälfte der abgegebenen Immobilien erfolgte über Paketverkäufe. Fast schon ein Gigant ist die Vivawest (Bestand: 120.000 Wohnungen) mit dem regionalen Fokus Nordrhein-Westfalen. Im Zu­ge kontinuierlicher Portfolioumschichtungen wird in Gebrauchtimmobilien und verstärkt in Projektentwicklungen investiert. In der Verkaufspipeline befinden sich etwa 2.000 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern. "Wir schnüren derzeit Pakete für eine möglichst zielgerichtete Marktansprache nachhaltig agieren der Akteure", so Bernd-Michael Link, Leiter Portfoliomanagement/Akquisition der Vivawest.

erschienen in Haufe - News & Fachwissen-19.10.2017

 

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