Cash Magazin, Ausgabe Nr. 2 | 2018 – Mietrenditen. Immobilienanleger, die ein Objekt in einer deutschen Metropole erwerben wollen, müssen sich aufgrund der stark gestiegenen Preise mit geringen Renditen zufriedengeben. Doch es gibt Alternativen: Standorte mit guten Erträgen können Käufer in der wirtschaftlich starken Region Rhein-Neckar finden.
Berlin oder Germersheim? In kaum einem Städteranking hätte die 20.000-Einwohner-Stadt am Rheinübergang nahe Karlsruhe auch nur den Hauch einer Chance. Wer aber heute nach einer Kapitalanlagewohnung sucht, sollte von schierer Größe, Glamour und Bekanntheitsgrad absehen und in anderen Zusammenhängen denken. So liegen beispielsweise die verfügbaren Haushaltseinkommen in Germersheim aktuell um vier Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Die Hauptstadt liegt um 14 Prozent darunter, während der Wohnungsleerstand gleichermaßen unter drei Prozent rangiert und die Zuwanderung gut ein Prozent per annum beträgt. Und auch beim Arbeitsmarkt spricht vieles für eine Wohnungsinvestition in der südpfälzischen Kreisstadt. Hier sind momentan nur 3,8 Prozent der arbeitsfähigen Bevölkerung ohne Job. In Berlin ist man schon froh, wenn man für einige Monate unter die Zehn-Prozent-Marke rutscht.
Der Grund für die guten Wirtschafts- und Wohnungsmaktdaten ist die Lage von Germersheim in der Metropol-Region Rhein-Neckar im Dreiländer-Eck zwischen Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und Hessen. Das Gebiet umfasst die Großstädte Mannheim (306.000 Einwohner), Ludwigshafen (167.000) und Heidelberg (165.000) sowie deren Umland, den ländlicher geprägten Neckar-Odenwald-Kreis und die Südpfalz mit Städten wie Worms oder Speyer. Zehn der 100 stärksten börsennotierten Unternehmen haben in der Region ihren Sitz. Neben Weltkonzernen wie BASF, SAP, Roche, Heidelberger Druckmaschinen, Heidelberger Cement, KSB oder Fuchs Petrolub sind in der Region viele mittelständische Unternehmen, Hidden Champions und innovative Start-ups ansässig. Diese wiederum profitieren von einer Vielzahl von wissenschaftlichen Einrichtungen, darunter 23 Hochschulen und 30 weitere Forschungsinstituten. So ist der Campus-Nord des Karlsruher Instituts für Technologie mit seinen 3.600 Beschäftigten von Germersheim nur eine halbe Stunde entfernt. Und auch das Stammwerk der BASF in Ludwigshafen mit seinen knapp 40.000 Arbeitsplätzen ist in knapp 45 Minuten zu erreichen.
Die Wirtschaft in Rhein-Neckar zeichnet sich durch einen zukunftsträchtigen Branchenmix und einen hohen Anteil primärer Wertschöpfung sowie eine große Zahl börsennotierter Unternehmen aus. Gemessen an deren Wert (230,2 Milliarden Euro) ist Rhein-Neckar der drittstärkste Wirtschaftsstandort der Bundesrepublik nach Rhein-Ruhr (441,7 Milliarden Euro) und München (418,9 Milliarden Euro), aber deutlich vor Hamburg (51,5 Milliarden Euro) oder Berlin (21,7 Milliarden Euro). Schwerpunkte der regionalen Wirtschaftstätigkeit sind: Anlagen- und Maschinenbau, Automotive, Chemie, Informationstechnologie, Energie, Biotechnologie, Life-Sciences und Gesundheit.
Kennzeichnend sind ferner die enge Vernetzung der Unternehmen, die hohe Forschungsaffinität sowie die hohe Exportquote namentlich im verarbeitenden Gewerbe. Rund 60 Prozent erreichen diese bei den Rhein-Neckar ansässigen Unternehmen. Bundesweit werden nur 40 Prozent der Erzeugnisse exportiert. Eine leistungsfähige Industrie heißt in der Regel auch Bezahlung nach Tarif und eine große Dichte an mittleren Einkommen sowie einen hohen Beschäftigungsgrad. Im Schnitt sind in der Region nur 4,6 Prozent der arbeitsfähigen Menschen ohne Beschäftigungsverhältnis.
Als Standorte für Wohnungsinvestitionen jedenfalls ist Rhein-Neckar kaum zu überschätzen. Insgesamt leben hier 2,4 Millionen Menschen. Und vor allem in den zentralen Gemeinde ist der Trend zur Urbanisierung deutlich zu spüren. Denn wie fast überall zieht es die jungen Menschen in die Städte, in denen es Bildungsangebote, gut bezahlte Jobs und viele Möglichkeiten der Freizeitgestaltung gibt. So geht die Bevölkerung in den Randgemeinden des Pfälzer Waldes und im Odenwald sukzessive zurück, während sie beispielsweise in Landau, Ludwigshafen und Mannheim kontinuierlich ansteigt. Dabei profitieren die Städte im Rhein-Neckar-Gebiet nicht allein von regionalen Wanderungsbewegungen. Auch national und international geht von dem Standort mit seiner starken Wirtschaft und den überdurchschnittlichen Einkommen eine hohe Anziehungskraft aus.
Hierzu kommen lokale Sondereffekte: So zieht ein Standort wie Heidelberg jährlich Tausende neuer Studierender an seine Universität und gehört mit seiner Tallage wortwörtlich zu den engsten Wohnungsmärkten deutschlandweit. Schon in den 1960ern begann man dort, Wohnungsbau auch an den Hängen des Gebirges zu realisieren. So entstand beispielsweise die Siedlung am Boxberg, außerhalb des eigentlichen Stadtgebietes, aber mit eigener Infrastruktur und hervorragender Anbindung ans Zentrum.
Ein weiteres Plus ist die überwiegend gute Bausubstanz und die verglichen mit vielen Wohnungen in der Altstadt hohe Ausstattungsstandards. Studenten, die in Heidelberg ein Altstadt-Zimmer ergattern, müssen sich nicht selten ein Bad mit anderen Parteien teilen und zahlen trotzdem 20 bis 25 Euro je Quadratmeter. Am Boxberg werden dagegen ortsüblich Mieten von elf Euro pro Quadratmeter gezahlt. Dank der für Heidelberg günstigen Einstiegspreise von 3.350 Euro pro Quadratmeter lassen sich am Boxberg gleichwohl Mietrenditen von etwas vier Prozent pro Jahr erzielen. Das ist trotz Top-Lage deutlich mehr als Angebote in der Berliner Innenstadt versprechen, und das bei gleichwertiger Investitionssicherheit.
Der Prognose-Zukunftsatlas 2016 bestätigt Heidelberg die bundesweit besten Zukunftsaussichten im Bereich „Wirtschaft und Arbeitsmarkt“. Zudem steht die Stadt mit ihren Angeboten in den Bereichen Kinderbetreuung, Schule und Familie bundesweit an der Spitze. Das macht Heidelberg als Wohnstandort so anziehend. Nach derzeitigen Prognosen wird die Stadt bis zum Jahr 2020 um weitere 9.000 Menschen wachsen. Für sie entstehen derzeit zwar neue Stadtteile und Quartiere in der Bahnstadt und den ehemaligen Flächen der US-Armee, angesichts von durchschnittlich 600 fertiggestellten Wohnungen jährlich ist den kommende Jahren jedoch kaum mit einer Bedarfsdeckung auf dem Heidelberger Wohnungsmarkt zu rechnen.
Vergleichsweise entspannt, aber dennoch für Kapitalanleger interessant, ist der Wohnungsmarkt in Landau. Die aufstrebende Wein- und Universitätsstadt, im Herzen der landschaftlich reizvollen Südpfalz gelegene, ist mit 45.000 Einwohnern mittelständisches Dienstleistungs- und Einkaufszentrum für einen Einzugsbereich von rund 250.000 Menschen. Die Einwohnerzahl der Südpfalzmetropole, wie Landau gern genannt wird, dürfte auch in den kommenden Jahren weiter steigen. Landau gilt als Schwarmstadt mit besonderen Stärken im Dienstleistungsbereich, der Automobilzuliefererindustrie, im Druck- und Verlagswesen sowie der Software- und Technologiebranche.
Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen legten in Landau im vergangenen Jahr um 7,4 Prozent zu. Die Neubaumieten verteuerten sich um 6,5 Prozent. Bei Mieten von 7,84 Euro pro Quadratmeter im Bestand beziehungsweise 9,42 Euro pro Quadratmeter im Neubau fallen die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen mit durchschnittlich 4,9 Prozent beziehungsweise 3,8 Prozent im Neubau im Bundesvergleich hoch aus und haben in den vergangenen zwölf Monaten deutlich zugelegt. Unterm Strich ist Landau in der Pfalz für Käufer einer Bestandswohnung als Anlageimmobilie aufgrund der Mietrendite besonders attraktiv.
Volatile beziehungsweise leicht rückläufige Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser signalisieren zugleich, dass sich Anleger an Standorten wie Landau überwiegend auf kleinere und mittlere Wohnungen in den zentralen Lagen fokussieren sollten. Familien mit Kindern suchen in den Rhein-Neckar eher nach einem Haus mit Garten und finden ein gemessen an den innerstädtischen Wohnungspreisen günstiges reichhaltiges Angebot an Eigenheimen aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, mal mehr, mal weniger weit von dem gewünschten Standort entfernt. Dagegen ziehen ältere Paare und Einpersonenhaushalte wie beispielsweise Studenten häufig in die urbanen Kerne.
Die einen suchen dort eine gute Nahversorgung, ärztliche Versorgung und eine gute Verkehrsanbindung, die anderen möchten gern möglichst nahe an ihrer Hochschule wohnen. Wohnungen zwischen 30 und 60 Quadratmeter lassen sich dort jetzt und in Zukunft immer vermieten. Denn auch in Rhein-Neckar ist die Versingelung längst gesellschaftliche Realität.
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